房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法

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1、第1期福建地质GeologyofFujian75房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法陈万润(福建省地质测绘院，福州，350011)摘要房产测量是一种法定测绘，主要为房屋各项管理工作提供服务。房产测绘预算面积与实测面积可能存在面积不一致，通过房产测绘成果质量、分摊方案、政策等方面进行分析，探讨其原因及解决方法。关键词房产测量预算面积实测面积面积差解决方法房产测绘，通常也称房产测量，其目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设提供

2、数据和材料。在房产测量过程中，须遵守国家有关的法律法规，执行国家标准[1]以及地方的技术规程、规定等。准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。因此，房产测绘是房产管理工作的重要基础。房产测绘根据房地产开发的不同阶段可分为预算面积测算、实测面积测算。1预算面积与实测面积测算的定义预算面积测算：根据开发商提供的房屋初步设计图进行测算面积，计算容积率，变更设计图，最后依据开发商提供由规划部门、消防部门审核的建筑施工图计算终稿面积，送房屋登记部门办理预售证L2j。实测面积

3、测算：在房产竣工后并通过建设厅综合验收，由测量单位到现场采集数据。再依据采集的数据，内业绘制房产分层图、分户图、面积采集、共有面积分摊、生成表格、编写技术总结等。测绘部门责任人签字后，作为有法律效力的文本提供给房屋登记部门备案。2预算面积与实测面积差异的原因购房者在办理产权证时常常会遇到产权证的面积与购房合同的面积有差异，购房合同面积即房屋预算时面积，产权证上的面积是测绘单位在房屋综合验收后实地测量的房屋面积，因此会造成房产测量中的面积差异。2。1预算与实测面积差房屋产权面积包含私有面积、共有面积。而由分

4、摊而引起的预算与实测面积差，体现在收稿日期：2013一12—18作者简介：陈万润(1979一)，男，工程师，地质测绘专业。76福建地质GeologyofFujian第33卷共有面积前后差。(1)预算时的政策与实测时的政策不一。以福州地区的房产测量为例，2011年7月27日福州市房屋登记中心与福州市规划局联合发出的“关于房屋电梯井面积计算有关事项的通知”中提出单一功能的楼房，电梯无论如何停靠，电梯井均计入幢共有面积，整幢分摊。该通知执行之前的分摊方案为电梯有停靠的楼层参与分摊该电梯的共有面积。(2)实地部分

5、功能区未按图纸施工，导致分摊方案前后不一致。以图l为例，在二层前室1北面实地与预算时不一样，预算时前室1北面没有设门，二层区域内的办公不能参与分摊相应的前室1、楼梯1、电梯1的共有面积。而实地现状却有设门，二层区域内的办公有利用前室1、楼梯1、电梯1，应按比例分摊这部分共有面积，必然导致二层办公的共有面积增大，其它参与分摊前室l、楼梯1、电梯1的功能区各单元共有面积减小。图1二层平面示意图Fig．1Sketchmapoftwof100rplan(3)项目竣工时相应设备房的设备未安装到位。本幢使用的电视机房

6、、气压罐间等相应设备未安装，因此这些设备房没有实际使用的功能，不能分摊给本幢。而预算时按照规划审批的建筑施工图测算面积，默认设备房有安装设备，设备房为本幢提供服务，分摊给本幢相应的功能区。(4)预算与实测时幢划分不一致而引起的前后面积差。例如某住宅小区，其地下室连成一片，为一幢楼，在施工时分为一期、二期，幢号被分成一期地下室、二期地下室，分摊方案分两幢来设计，而预算时是一个分摊方案，导致预算与实测各单元共有面积不一致[3]。2．2实地尺寸与图纸不一致造成的面积差预算的成果依据规划部门审批的建筑施工图测算，

7、实测成果是依据测绘的成果，当实地未严格按建筑施工图施工，势必造成实测的面积与预算面积不一致[4]。2．2．1实测时套内面积建大或建小(1)套内的长度、宽度建大或建小，直接影响套内面积大小。第1期陈万润：房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法77(2)实测时阳台中未安装的空调机位从规划审批的建筑施工图划分出，阳台面积建大；或者在阳台中分割出空调机位，使阳台面积建小。(3)实地房屋顶层阳台的上盖，漏盖或盖不全，导致阳台面积建小。(4)封闭阳台实地未做成全封闭，规划审批的建筑施工图封闭阳台按实地一半计算

8、，会造成较大的面积差。2．2．2实测时共有部位建大或建小(1)实地房屋中的楼梯间、电梯井、前室、管道井等尺寸建大或建小，导致相应单元的共有面积变大或变小。(2)实地房屋中为本幢服务设备用房的尺寸建大或建小，导致本幢各单元的共有面积变大或变小。2．3质量问题(1)预算面积未严格按照规划审批的建筑施工图进行测绘。把住宅最高层无上盖阳台，而当成阳台计积；底层商业分割墙不正确；套内中空没有扣除面积；封闭阳台当成敞开式阳台一半计算等。(