对房产测绘中房屋面积预测和实测分析

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1、对房产测绘中房屋面积预测和实测分析对房产测绘中房屋面积预测和实测分析对房产测绘中房屋面积预测和实测分析对房产测绘中房屋面积预测和实测分析对房产测绘中房屋面积预测和实测分析对房产测绘中房屋面积预测和实测分析地质?勘察?测绘建材发展导向2010年02月对房产测绘中房屋面积预测和实测分析董炜强(福建省莆田市351100)摘要:房屋面积测量,是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分,房屋面积预测和实测一直是较为关注的民生问题.本文主要阐述了房产测绘中房屋面积预测和实测面积,分析了产生误差的原因,基于误差分析,提出了房屋预测方案,便于将误差降低到最小.关键词:房产测绘;面积测量;预

2、测;实测;分析随着我国经济的快速发展,商品房面积大小直接决定房屋总价,广大购房者对房屋面积非常关注,特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心.房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法测量边长,房角点等房屋要素以解算房屋面积,因此其误差主要取决于实地测量的误差以及数据计算处理的误差.合理理解预测与实测,对整个房产测绘起着非常重要的实际意义.1房产测绘房屋面积预测实测概述房屋预测面积是指在商品房预售中,由开发部门委托,房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位,按照规划核准图纸上的尺寸,依据《房产测量规范》,并参考开发部门提供的公用面积使用说明,对尚未竣工的房

3、屋预先计算的面积.此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用,同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用.房屋实测面积是指房屋竣工验收后,由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位,依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸,变更图纸,预算数据等,对房屋进行实地勘测,绘图,计算而得出的面积.此面积是购房者办理房屋所有权证,他项权证,房款结算,物业费结算等的依据.通常情况下,房屋的预测面积和实测面积会有差异.产生差异的原因有多种,归纳为以下两点:(1)数据采集和图纸变更.房屋预测主要是依据设计施工图纸进行,数据采集,共用部位面积确认,分摊办法等只能是”纸上谈兵”,没

4、有直观的感受和认识.房屋在设计上多样化,复杂化,而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来.房地产开发部门在建筑施工过程中,由于多种原因,可能会对建筑设计进行变更,这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因.(2)技术性原因.由于不少房产测绘单位技术水平,管理水平有限,从业人员所学专业单一,素质层次不齐,对规范,政策,法规等理解不同.在具体工作中,由于工作程序不完善,质量意识淡薄,仪器设备落后,观测记录数据失误,计算过程差错等原因都会造成面积的不同.并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的,这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同.2房屋面积预测措施加强预测的准

5、确性乃是解决问题的关键所在,而预测工作在应该重点把握对预测图纸资料的检查,尺寸数据的采集,成果?166?资料的检查整理归档三方面.(1)预测图纸资料的检查.设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料,其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性,应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图,有些单位提供是没有经规划部门核准扩初设计图纸,该图纸往往会变更,不能作为预测使用.一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图,建筑平面图,建筑立面图,建筑剖面图,楼梯及阳台详图等,若图纸附有建筑设计CAD光盘更好;检查建筑平面图上套型,尺寸标注是否清楚,若套型,尺寸不清,无法进

6、行平面图的绘制;检查设计单位提供的对图纸上如水池,水泵房,发电机房,配电室,制冷机房,消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚,以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊;特别注意设计图上的文字注释,如:平台,入户花园,连通阳台,架空层等等,如何与房产测量的有关性质的界定一致,比喻”入户花园”,在计算面积的技术规定条款中,不会有这个名词,而且”花园”也不能计算建筑面积,但实际上”入户花园”类似技术规定条款中的”无柱外走道”或”不封闭的阳台”,究竟如何定性,必须要有一个明确的说明.(2)尺寸数据的采集.在许多设计图上,设计的尺寸有柱轴心尺寸,结构外墙尺寸,净尺寸等

7、,这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸,计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸,需要经过换算,所以,在作业时,要看清图上标注的是什么部位的尺寸;在使用面积预测换算边长数据时,还要考虑到房屋竣工后实际状况.如:设计为20cm的墙厚,加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm,实际为24cm;设计为24cm的墙厚,加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm,实际为28cm.否则,预测面积与实测面积相差很大;对于有些房屋边长没有标注的尺寸,我们也可以通过查阅结构图,对于楼梯,阳台,高度2.20m以上的落地飘窗等,在平面图上尺寸往往不准确,我们必须以楼