《论文_中小城市房地产营销策略(定稿)》

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1、HUEETPCLYTECEXZCUNIVERSITY■《房地产开发》课程论文教学院：XX学院专业：XXXX班级：XX级X班姓名：XX指导老师：张疋2012年10月06H中小城市房地产开发与营销策略王泽（音乐舞蹈专业201140760109湖北黄石435000）摘要：随着中小城市经济的不断发展，中小城市居民对商品房的需求不断上升，木文针对中小城市经济情况和居民习惯，分析适合这些地区的房地产开发模式，并着重探讨符合中小城市地方特色的营销方法。关键词：中小城市；房地产开发；营销方法概述：房地产的发展从根木上取决于经济发展状况，随着中国城山化进程加快，中小城市经济迅速发展，居民收

2、入水平逐渐提高，商晶房住宅和商铺的需求俱增，屮小城市房地产市场H益扩人。但是由于中国房地产行业发展吋间较短，中小城帀的经验、技术、资金更是不足，因此有必要探讨新的开发模式和营销方法。1.1中小城市经济发展与收入状况口2008年金融危机以来，中国经济出现了较大程度的变化，产业结构优化升级步伐加快,劳动密集型和资源密集型企业人量向中小城市转移，而H技术更为先进，资金更为雄厚，这些经济原本比较落后的地区由此获得一个迅速发展的机会，中小城市居民收入水平也随Z迅速增长。与此同时，中国城市化率止在不断提升，农村剩余劳动力目前约为1.2亿人，增速每年1000万，其转移速度止在不断加快，

3、口转移方向主要就是中小城市，因此中小城市居民近年來出现较大幅度增长。1.2中小城市房地产行业发展形势和特点随着中小城市人口增加和居民收入提高，住房需求和商铺需求将进一步增加，并且呈现出以下特点：第一，房地产开发趋向于集约化、规模化，房地产企业兼并加快，大型房企数量增加、规模扩大，项目开发也趋向于高层和集中。第二，房地产开发专业化程度提高，更新换代加快，产品质量要求提升，功能更加单一分散，“绿色、环保、节能、健康“受到更多关注。1.3中小城市房地产需求预测当前，中国城市化水平为40%,城镇人口约5.1亿。预计2020年城市化水平达到55%,全国人口14亿，城镇人口增至7.7

4、亿，城镇人口净增2.6亿，按人均居面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。目前城镇居民住房人均居住而积为13.6平方氷，“十五”末要提高到22平方米，与发达国家有相当大的差距。如美国人均居住面积40平方米，德国为38平方米，H本为31平方米,新加坡为30平方米，这都是使用面积。最保守估计，按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加1平方米计算，本世纪前20年为提高居住水平需要新建住房30.8亿平方米，平均每年I.8亿平方米。此外还有预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年，每年需新建住厉至少5.8亿平方

5、米。剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4亿一5亿平方米。这其中有超过半数是中小城市的住房需求，加上配套的其他住房需求如商铺、公共活动中心等，可以肯定,中小城山房地产市场在未來会继续保持繁荣并进一步扩大。2.1中小城市建设特点屮小城市经济发展水平和人城市相比，还有比较人的差距，其城市建筑也有其自身特点，主要表现在以下几点：第一，楼层偏低。由于高层建筑的建设成木较高，并不适合中小城市的经济发展水平和消费水平，部分地区还对层高有所限制，所以中小城市房地产项H楼层普遍偏低。第二，商住一体。底层商铺、上层住宅是中小城市房地产项目的普遍特征，这种组合有利于土地和空间资

6、源的合理利川，适合屮小城市市区范围狭小、人口密集的特征，但是也存在住宅环境不佳、商铺血积偏小的缺点。第三，交通工具单一。以汽车为主，缺少地铁、轻轨等人型交通系统，居民通常乐于步行。第四，环境较差。片面追求土地利用率，绿化血积过小，林木草皮种植不足，楼栋利交通布局较为混乱，过度拥挤和过度空旷并存。第五，老城区破旧，新城区空旷。中小城市建设重心普遍倾向于新的开发区，对老城区的逑设冇所忽视，同时新城区配套设施建设乂不能很好的跟上发展步伐。2.2中小城市房地产项目设计和规划方向从中小城市建设特点町以找出房地产项目设计和规划方向。第一，市中心地区土地资源不足，适宜采用高层商住一体化

7、项目，一方面节约土地、降低整体成木，另一方而符合中小城市对“城市新形象”的要求。但是不能盲目追求高层，普通住宅项目要偏向于中低层。第二，专门的住宅项目，选址适宜靠近工业区、新城区。中小城市工业企业集中，且大多位于新兴的工业片区，面向企业职工的住宅项1=1也应该靠近这些地区，并且项目耍更多考虑到环境健康因素，相关的小型商铺建设和配套建筑也要同吋进行。第三，项目靠近主要道路，靠近市区。中小城市交通建设往往比较落后，住宅和商铺项目要更多的考虑交通使利程度，不应远离市区和主干道。第四，偏重于实用性。建筑构造简洁集约，以屮低层项目为主。