中小城市房地产营销策略

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1、HUEETPCLYTECEXZCUNIVERSITY■《房地产开发》课程论文教学院：XX学院专业：XXXX班级：XX级X班姓名：XX指导老师：张疋2012年10月06H中小城市房地产开发与营销策略王泽（音乐舞蹈专业201140760109湖北黄石435000）摘要：随着中小城帀经济的不断发展，中小城帀居民对商品房的需求不断上升，木文针对中小城市经济情况和居民习惯，分析适合这些地区的房地产开发模式，并着重探讨符合中小城市地方特色的营销方法。关键词：中小城帀；房地产开发；营销方法概述：房地产的发展从

2、根本上取决于经济发展状况，随着中国城市化进程加快，中小城市经济迅速发展，居民收入水平逐渐提高，商品房住宅和商铺的需求与口俱增，中小城市房地产市场口益扩大。但是由于中国房地产行业发展时间较短，中小城市的经验、技术、资金更是不足，因此有必要探讨新的开发模式和营销方法。1.1中小城市经济发展与收入状况自2008年金融危机以来，屮国经济出现了较大程度的变化，产业结构优化升级步伐加快,劳动密集型和资源密集型企业人量向中小城市转移，而忖技术更为先进，资金更为雄厚，这些经济原木比较落后的地区山此获得一个迅速发

3、展的机会，中小城市居民收入水平也随之迅速增长。与此同时，中国城市化率正在不断提升，农村剩余劳动力H前约为1.2亿人，增速每年1000万，其转移速度正在不断加快，H转移方向主要就是屮小城市，因此屮小城市居民近年来出现较大幅度增长。1.2中小城市房地产行业发展形势和特点随着中小城市人口增加和居民收入提髙，住房需求和商铺需求将进一步增加，并II呈现出以下特点：第一，房地产开发趋向于集约化、规模化，厉地产企业兼并加快，大型房企数彊增加、规模扩大，项目开发也趋向于高层和集屮。第二，房地产开发专业化程度捉高

4、，更新换代加快，产品质量要求捉升，功能更加单一分散，“绿色、环保、节能、健康“受到更多关注。1.3中小城市房地产需求预测当前，中国城市化水平为40%,城镇人口约5.1亿。预计2020年城帀化水平达到55%,全国人口14亿，城镇人口增至7.7亿，城镇人口净增2.6亿，按人均居而积10平方米，即建筑而积20平方米计算，共需为新增人口婕设住房52亿平方米，平均每年需建设住房3亿平方米。目前城镇居民住房人均居住而积为13.6平方氷，“十五”末要提高到22平方米，与发达国家有相当大的差距。如美国人均居住面

5、积40平方米，徳国为38平方米，H本为31平方米,新加坡为30平方米，这都是使用而积。最保守估计，按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加4平方米计算，木世纪前20年为提高居住水平需要新建住房30.8亿平方米，平均每年1.8亿平方米。此外还有预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年，每年需新建住房至少5.8亿平方米。剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4亿一5亿平方米。这其中有超过半数是屮小城市的住房需求，加上配套的其他住房需求如商铺、公共活动屮心等，可以肯定,中小城山房地产帀

6、场在未來会继续保持繁荣并进一步扩大。2.1中小城市建设特点中小城币经济发展水平和大城帀相比，还有比较人的差跖•，其城市建筑也有其自少特点,主要表现在以下儿点：第一，楼层偏低。由于高层建筑的建设成木较高，并不适合中小城市的经济发展水平和消费水平，部分地区还対层高有所限制，所以中小城市房地产项目楼层普遍偏低。第二，商住一•体。底层商铺、上层住宅是屮小城市房地产项口的普遍特征，这种组合有利于土地和空间资源的合理利用，适合中小城市市区范围狭小、人口密集的特征，但是也存在住宅环境不佳、商铺面积偏小的缺点。

7、第三，交通工具单一。以汽车为主，缺少地铁、轻轨等大型交通系统，居民通常乐于步行。第四，环境较差。片面追求土地利用率，绿化血积过小，林木草皮种植不足，楼栋和交通布局较为混乱，过度拥挤和过度空旷并存。第五，老城区破旧，新城区空旷。中小城市建设重心普遍倾向于新的开发区，对老城区的建设有所忽视，同时新城区配套设施建设又不能很好的跟上发展步伐。2.2中小城市房地产项目设计和规划方向从屮小城市建设特点可以找出房地产项目设计和规划方向。第-，市中心地区土地资源不足，适宜采用高层商住一体化项目，一-方而节约土地

8、、降低整体成木，另一方面符合屮小城市对“城市新形象”的要求。但是不能盲目追求高层，普通住宅项H要偏向于中低层。第二，专门的住宅项目，选址适宜靠近工业区、新城区。中小城市工业企业集中，且大多位于新兴的工业片区，面向企业职工的住宅项口也应该靠近这些地区，并H项口要更多考虑到环境健康因索，相关的小型商铺建设和配套建筑也耍同时进行。第三，项目靠近主要道路，靠近市区。中小城市交通建设往往比较落后，住宅和商铺项目要更多的考虑交通便利程度，不应远离市区和主干道。第四，偏重于实用性。建筑构造简洁集约，以屮低层项