武清光明道南侧地块项目土地价值评估

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1、武清光明道南侧地块项目——土地价值分析报告1.市场分析2.本体价值研判3.项目发展拟定位4.经济效益测算一、市场环境宏观政策经济环境武清中观市场环境与发展空间武清微观市场环境2010年是政策收紧年，整体市场压力将有明显增加；产业政策货币政策政策的收紧，主要来自货币政策与产业自身政策政策要点政策内容二套房贷收紧明确二套房首付不低于四成，贷款利率上浮15%个人住房转让营业税个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。土地费用开发商拿地首付至少50%收紧房地产信托信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银行存款准备金上调自2010年1月18日起，连续两次上调存款准备金率0.5个百分

2、点从金融、财税、供应结构等方面，全面抑制投资，抑制市场过热，房价过快上涨；二套房政策保障性住房营业税等交易税土地政策存款准备金率房地产信托融资……信贷额度收紧利率政策收紧普通住宅供给增加信贷额度与门槛，社会资金流动量，全面收紧，抑制过度通胀的出现；市场环境——宏观政策经济环境“政策的调整”不会改变“市场的方向”；对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。宏观经济支柱产业经济贡献值行业影响力产业链带动产业政策货币政策虽面临通胀压力，但为维持汇率稳定，热钱大量流入，经济复苏不稳，利率上调空间有限。涉及消费、投资两大领域，仍是宏观经济支柱产业，以调控为主，不会出现打压。外需低迷，贸易壁垒滋

3、生，贸易全面复苏尚需时日。人民币升值压力明显，在贸易恢复期，汇率必须维稳市场环境——宏观政策经济环境市场环境——宏观政策经济环境在2010年经济回暖期，通货膨胀环境下的主动政策性调整；与2008年经济衰退期，通货紧缩环境下的被动市场性调整；房地产市场的波动走势将有质的区别；“政策的调整”不会改变“市场的方向”。对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。在通胀环境下，房地产市场的政策性收紧，对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言，在货币保值需求的刺激下，对其购买意愿打压较弱。二、本体价值研判区域优劣势分析地块环境分析市场环境——武清中观市场环境与发展空间央企抢滩 推动武清城市化发展滨海新

4、区发展、经济、产业腾飞依托京津之间的区位优势，抢抓滨海新区纳入国家发展战略的历史机遇，实施城市化为主导的率先发展战略，加快全域城市化发展步伐。建成了以国家级骨干道路为龙头、覆盖全域、开放便捷的现代化路网体系，实现京津半小时的时空目标，使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局。武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越多关注的目光。中国水利水电建设集团公司、中国房地产开发集团、中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清，携手推动区域经济发展。6865元/㎡本项目6248元/㎡7154元/㎡京津一体化，城市发展价值5000元/㎡6200元/㎡市场环境——武清中观市场环境与发展空间城市化进

5、程发展特征指标特征居住特征城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追

6、求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段大都市，城市群城市出现多个中心副中心的出现多个城市共同发展天津广州，上海纽约人口挤出人口自然分流天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段，未来郊区市场大有可为。市场大势【市场】政策环境由松趋紧，但不会出现全面打压，市场方向难以改变；虽有调整压力，但市场上行趋势不改【供求】—将有一定幅度的提升09年市场回暖，土地火热成交，预计2010年全年供应

7、量在1200—1300万㎡之间，且将会集中在下半年上市。【价格】呈上升趋势，由于供求关系，高端项目价格增长速度要高于平均水平【产品】区域内同类型别墅产品陆续出现，集中在2010年底和2011年上半年，而对于高层产品户型面积在区域内未有明显优势。【客户】同期上市竞品项目居多，势必会分流部分目标客户，区域内高消费阶层，对高端别墅产品具有很强的购买力和有效需求【竞争】实力开发商入住武清，直面竞争对手2010年市场趋势市场环境——武清中观市场环境与发展空间天津市2009-12009-22009-32009-42