项目地块土地价格评估报告

《项目地块土地价格评估报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、江苏省淮安市健康西路地块土地价值评估报告江苏省淮安市健康西路地块房地产开发土地价值评估报告17江苏省淮安市健康西路地块土地价值评估报告第一部分城市宏观经济及房地产开发概况一、城市概况1、城市规模淮安市总面积3171平方公里清河区面积：51平方公里清浦区面积：296平方公里淮阴区面积：1264平方公里2、行政管辖范围四县：洪泽、涟水、盱眙、金湖四区：清河、清浦、淮阴、楚州，主城区3、城市人口86万人17江苏省淮安市健康西路地块土地价值评估报告二、城市宏观经济概况◆2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；◆人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；◆财政

2、收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；◆金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；◆全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。◆三次产业比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7变为21∶45.5∶33.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。注：以上摘要05年市政工作报告淮安市2002—2005年统计数据年度2002年增长2003年增长2004年增长2005年增长全市总人口517.68万519.92万4.33‰524.06万8‰527.77万7.08‰国民生产总值（GDP）375.0

3、2亿11.6%420.64亿12.2%500.97亿13.8%561.81亿14.3%全年财政收入43.19亿22%53.88亿17.7%63.38亿17.6%75.56亿21%固定资产投资完成额180.2亿16.3%229.6亿27.4%275.69亿20.1%330.73亿社会消费品零售总额127.58亿11.6%139.32亿11.9%156.36亿14%198.62亿全年进出口总额2.83亿美元0.71%3.76亿美元32.7%6.42亿美元70.7%6,82亿美元全年国内旅游人数345.48万22.8%406,1万17.5%492.15万20.7%549.85万实际旅

4、游收入17.91亿38.8%21.34亿19.2%29.01亿31.7%34.55亿在岗职工平均收入10804元9.6%12172元12.7%14136元16%人均可支配收入7158.51元9.9%7798元8.9%8209元15.1%9115元年末存款余额239.47亿297.31亿355.36亿427.27亿以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告17江苏省淮安市健康西路地块土地价值评估报告结论：根据上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特征1、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱2、受整体经济的影响，消费水平较低，恩格尔系数为64.48，属温饱型3、

5、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，未来经济增幅将增大4、随着本市支柱产业的形成，势必对人口增长起到推动作用5、根据整体经济的发展走势，未来本市的经济及人口的增长，势必拉动房地产市场需求的增量三、房地产开发及市场概况1、房地产开发总体概况◆全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%◆房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%◆房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。◆基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。◆商品房销售额22.66亿元，在20

6、03年迅猛发展之后增长率放慢许多。◆城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。2、房地产市场状况指标2003年2004年2005年累计销售同比增长累计销售同比增长累计销售同比增长地产投资215673㎡38.5％345923㎡60.6％486592㎡40.66％商品房销售额195069㎡76.7％226622㎡16.2％293781㎡29.63％3、项目地块区域内居民住宅形态及比重◆本区域内目前在建项目均为小高层或高层，而实际产品在区域内收重为多层◆项目地块周边目前尚未有多层产品项目开发4、政府对各类住宅的开发

7、和流通方面政策法规◆根据建设部近期颁发有关严格限制低容积率高档住宅的开发17江苏省淮安市健康西路地块土地价值评估报告◆淮安市根据相关购房税收规定，144平米的住房税率为4％，144平米以下的住宅税率为2％5、地块所在区域土地供应状况◆目前根据清河区土地供应状况来看，核心商圈的土地稀缺，同时土地开发成本高，核心商圈内不在开发多层住宅项目，重点以开发商业及高档商住项目为主。◆本地块周边目前尚有部分存量开发土地，集中在沿健康西路西侧一带。6、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异◆本市目前房地产住