昆明恒誉地产17号地块项目建议书

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1、谨呈：恒誉地产西山区“17号地块”城中村项目建议书20100524报告所有内容仅为麦哲森（中国）商业地产机构及其下属子公司独家所有，任何单位、个人和集体不得未经许可进行有商业目的拷贝、复印和传阅，否则视同对麦哲森（中国）商业地产的严重侵权，麦哲森（中国）商业地产机构将依据国家相关法律法规予以诉讼。前言承蒙恒誉地产信任，经过两轮的初步沟通后，麦哲森中国商业地产机构有意就贵司位于西山区17号地块城中村改造项目提供初步建议或方案，由于时间仓促、沟通深度的局限以及贵司的战略安排等限定，报告定不能全面、准确和有效的提供极具针对

2、性与建设性的建议，万望批评指正。主要内容第一部分第二部分地块及竞争物业研究第三部分目标任务第四部分项目主题概念建立及商业规划麦哲森的核心优势及服务的决心项目分析和商业定位第五部分第一部分目标任务目标任务盈利润2创品牌31谋口碑33成功打造恒誉地产在昆明首个大型城市商业复合体,创项目品牌实现项目利润最大化实现恒誉地产在昆明的口碑营销，延续企业品牌影响力第一部分第二部分地块及竞争物业研究地块的研究31竞争物业的研究32第二部分地块研究商户经营现状地块用地及建筑现状地块相关参数234地块的区域位置1研究内容第二部分地块的区

3、域位置区域位置：项目位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显。项目所在地第二部分地块研究前卫路日新东路二环南路海埂路滇池路第二部分地块相关参数总用地面积511855（767.74亩）净用地面积391116（586.7亩）总建筑面积2193569.42平方米总户数10526户商业建筑面积约33万平方米（含配套商业和商务部分）商业容积率4.48建筑密度32.95%绿地率46.6%停车位12000个第二部分地块用地及建筑现状金长丰综合批发市场华丰大型食品批发市场永丰家电五金批发城昆

4、明大型综合批发市场昆明丰成商业一条街瑞丰市场昆明丰盛日用品批发市场昆明西南大型百货场食品厂回迁房建设民房厂房马家小学第二部分地块用地及建筑现状第二部分地块用地及建筑现状第二部分地块用地及建筑现状第二部分商户经营现状7大经营业态日杂五金小家电副食品食品日用百货糖酒第二部分商户经营现状之商户访谈行业类别开间、进深、层高（单位：米）面积租金经营状况主要观点小家电3.9*14*3.556㎡100元/㎡/月良好•对于拆迁，情绪比较抵触，对于螺丝湾也不感兴趣。•经营基本为品牌电器，对于进货渠道等并不愿意透露。•对于后期是否回迁没

5、想法。酒业、食品、副食品3.3*7.2*3.526.5㎡90元/㎡/月良好•对于拆迁比较反感，特别是酒水类经营户。•对于搬迁的事宜，都表示不知道，没听说。•调查中发现永丰在小板桥新建了一个专业市场，粮油、副食品经营户多数已购买，价钱在7000元/㎡。日用百货3.3*6*3.520㎡90元/㎡/月很好•认为目前在该市场经营的情况比较好。•已听说要搬迁，表示要跟着市场大部分商户走，而其他大部分经营户已表示要搬迁至螺丝湾。•对于回迁的问题，表示找到经营稳定的地方后，不愿再搬。五金3.3*7.2*3.526.5㎡80元/㎡/

6、月、良好•比较认可目前市场的经营状况。•对于拆迁的问题已知晓，并决定搬到新螺丝湾。•至于后期是否回迁，首先决定于看螺丝湾的经营状况，如经营状况不好，再考虑是否牵到别处。第二部分商户经营现状之商户访谈不愿搬迁回迁可能性不大搬至新螺丝湾考虑其他专业市场第二部分地块及竞争物业研究地块的研究31竞争物业的研究32第二部分竞争物业的研究定位：目前是南市区唯一一个集写字楼、住宅、酒店、娱乐、餐饮、购物街、大型超市为一体的城市综合体。诺仕达集团以世界商业StreetMall为整体规划理念，打造一个全新中央商业特区。南亚风情第壹城第

7、二部分竞争物业的研究项目名称南亚风情第壹城价格住宅均价9000元/平方米，商业价格为3.8万-5.6万开发商诺仕达集团项目位置滇池路中段市中级人民法院旁停车位4675个物业类型酒店、写字楼、公寓、住宅、商场物管及顾问世邦魏理仕总用地面积282.45亩总建筑面积97.8万平方米，商业占27.8万平米（9.8万平米的购物中心SHOPPINGMALL,4万平米的主力百货，5万平米的白金五星级酒店，3万平米中央商业广场，2幢9.6万平米的5A甲级写字楼，1幢4.3万平米的SOHO国际，27.6万平米的地下交通空间，24.6万

8、平米的住宅，写字楼建筑面积9.6万平方米）第二部分竞争物业的研究诺仕达的投资模式一次性投资一次性建设一次性交付使用缩短了整个项目的培育期，最后形成了一站式休闲一站式购物一站式娱乐第二部分竞争物业的研究南亚风情第壹城的商业组成要素豪廷大酒店南亚风情园大洋百货南亚第一国际中央商业广场家庭生活馆数码城南亚第一MALL南亚路（金融业）星河PUB街（酒吧