鞍山城市精典-策划报告109RB0

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1、项目价值发现及其定位策略鞍山市作为中国最重要的的钢铁工业城市和东北著名的旅游胜地，在中国城市人口超过百万人规模的城市中，是存在大量市场机会的，通过对市场机会的发现，将有助于我们发现“城市经典”项目的潜在价值及其确定定位策略。《市场机会发现》%1.常规市场机会发现•“传统都市区域”内自然形成的不动产需求，包括自用、投资等。•本区域类比项目有效供应不足形成的差异性现实需求。%1.新生市场机会发现•新生代由于生活方式的改变而滋生的生存、休闲、投资等需求。•城市建设和发展，城市交通的全面改善和城市中心区的延伸扩展所带来的市场机会。•其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。•交通

2、工具的变化所带来的居民生活半径的扩展，从而产生的市场机会。•政治、经济、文化、艺术和社会环境的变化带来的新需求，如“WTO效应”“城郊规划发展辐射效应”“自然、生态、生活意识形态效应“等。%1.创造市场机会发现•新型规划理念创造的市场机会•新型投资方式创作的市场机会•新型经营方式创造的市场机会•新型建筑技术和建筑材料创造的市场机会•新型营销方式和营销策略创造的市场机会•“优异性能价格比”创造的市场机会《项目价值发现》—•人文价值：•中国最著名的钢铁之都，国内、行业内的知名度•以“东北小黄山”“世界第一玉佛”著称的中国东北重要的旅游城市•鞍山人善于投资，敢于冒风险的行为方式•多种

3、矿藏储量占国内、国际首要地位•传统工业城市人才的储备•多民族居住形成的富有地区传统特色的民间习俗%1.经济价值•以钢铁工业为主要经济支柱和体系的经济结构•鞍山钢铁工业本身结构调整，设备、产品升级换代带来的经济价值•鞍山整体经济体系结构调整，发展第二、第三产业所带来的经济价值•由于鞍山宏观经济形势改善所带来的对房地产业的需求%1.地块开发价值《区位价值》•城区内唯一离市中心最近，环境、植被最好的山体•未来鞍山市最适于居住地区价值的发现•周边旅游、教育、环境等活跃因子的价值发现•具备传统高尚住宅区基本条件的区位•符合未来城市发展总体走向的区位，《交通价值》•临近鞍山最高等级的公路-

4、鞍千路•通往千山风景旅游区的必经之路,•与市内的便捷交通与城市价值的最大发现•项目所在地的环线交通所带来的便利•公共交通可开发空间价值的发现《环境价值》•可充分发掘利用绿色景观的价值发现•原有山体坡度形成垂直绿化景观的价值的利用与再发现•空气质量超越的价值发现，鞍山最大的氧库•城市中心公园拿来主义的价值发现•风声水系创意空间的价值发现•季节变化景观植物兴奋的价值发现•冬季植被景观处理的价值发现《市场价值》•高品质精品楼盘需求•蓬勃的区域经济带来的市场消费层面•市场无限空间需求发展•极限满意的超越价值•软性资本渗入的超价值《景观价值》•项目地块猛玛象牙齿的考古发现•国内、国际旅游

5、名城的价值发现•区域民族文化独特风格的价值发现•由项目地块的自然植被、绿化、山体组成的自然景观的价值发现•由建筑外立面、建筑轮廓线、建筑的外部色彩、建筑材料及做法形成的建筑景观价值的发现•由环艺设计、景观设计及其制作形成的人为景观与自然景观的结合形成的景观价值发现•景观动机的价值发现《人文价值》•“钢都鞍山”的价值发现•古代冶铁历史的价值发现•生活方式与生活态度的价值发现•行为程序循环的价值发现《地形地貌价值》•地貌现状为北高南低，东高西低，呈不规则的钻石状•地形为一缓坡，地势为坐北朝南，北面山峰有效阻挡了来自鞍钢的粉尘和烟雾，同时阻挡了冬季的西北风，南面低敞的缓坡，夏季有效引

6、导了东南风，成为人类最适合居住的地方•地块视野辽阔，由北向南望，近有园中别墅，绿草如茵，中有建筑道路，层层叠叠，远有绿色山景，郁郁葱葱。《风水价值》•地块坐向为坐北朝南，且东西有山环绕，形成左青龙，右白虎，前有道路，相当于水流在流动，是最佳的风水位置。•地块处于南山坡的一处缓坡，从传统意义上看，该地块有“地胆”之说，《开发价值》•“全生态社区”•“全景观社区”•“个性新品种创新价值”•“独栋、低层生态别墅”•规模开发价值•创意新功能价值《机会价值》•类比竞争物业优劣取舍•社会专业服务体系组合利用四、项目市场定位策略《项目功能定位策略》•极限功能定位前提研讨1)“全住宅”模式2)

7、“全酒店”模式3)“全写字楼”模式4)“全商场”模式•集合性功能选择的思考1)土地等量价值发现和兑现1)政府当局的限制性前提2)满足对“常规市场”“新生市场”和“创造市场”需求的组合、引导和实现3)“都市复合型社区”的自我平衡性和互补性4)投资商、发展商商业利益最大化5)“可持续经营、赢利”策略6)“共同品牌”策略•项目定位：新都市主义社区—NEWURBANILISMCOMMUNITY1)“新都市主义形态”•新都市居住形态：自然的，生态的，景观的，安全的，和谐的邻里关系•新都市环境形态：人性