济南山水庭院提案稿

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1、济南·山水庭院项目汇报文件目录：市场现状分析项目现状分析营销推广建议销售执行方案竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜在供应研究项目竞争市场分析板块内项目竞争市场黄金99银座花园本案东山墅海尔绿城中海奥龙观邸逸城山色项目竞争市场本案所在版块项目规模普遍较大，只有本案以及东山墅体量在10万平米以下。黄金99和海尔绿城均过百万平米本案启示：本案虽然规模相对较小，但所在区域土地稀缺，存在着一定区位优势。市场特征——规模概况项目名称10万以下10-20万30-40万40-50万100万以上山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸单位：平米市

2、场总结：小高层、高层已成为目前济南房地产市场中的主导产品。竞争项目中存在的物业类型较为丰富，但多层物业存在较为普遍，但总体市场放量较少。突显了其稀缺性。本案启示：高层、小高层产品市场接受度逐步提升，多层已迈入稀缺产品行列，为本案入市产品带来利好。项目竞争市场市场特征——产品形态项目名称多层小高层高层洋房别墅山水庭院黄金99红山圣都逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸市场总结：除少数高端物业（海尔绿城）风格比较独特，竞争项目多为现代及欧式风格。本案启示：市场中现代建筑风格同质化较为严重，古典与欧式、西班牙等建筑风格，容易脱离同质化竞争。本案风格与市场在售多层相

3、近，无风格特色。项目竞争市场市场特征——产品风格项目名称古典现代欧式中式山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸项目竞争市场市场特征——景观特征项目名称景观特征山水庭院无内景观，外景观：牧牛山公园，浆水泉风景区、龙洞风景区等景点。黄金99原生坡地景观、水景以人工水景为主（喷泉水池、涌泉水池、吐水景墙、景厅）、中心景观区1500m2开阔的水面。逸城山色牧牛山、洄龙山、洪山三山环抱，洪山公园、牧牛山公园、奥体中央生态区近在咫尺；项目西侧结合河道进行景观设计打造，整体呈现“依山傍水”景观氛围。东山墅半山庭院利用天然坡地打造多层台地，形成立体园林银座花园

4、无景观海尔绿城游泳池、中心花园、水景相结合而成的江南意境园林。奥龙观邸以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，奥体中心、龙奥大厦尽收眼底台景、叠瀑，雕塑、草、藤墙、步阶、壁泉依次展开，形成丰盛多样的的视觉体验。建筑形式：以小高层、高层形式为主，多层稀缺且规模相对较小。装修标准：除黄金99（多层）、海尔绿城之外，基本以毛坯交房为主建筑风格：现代、欧式，其余项目风格类同。景观环境：整个片区多利用天然的山景及坡地塑造项目园林景观。在天然水景缺失的项目中，也注重通过人工水景的弥补来提升项目的居住档次及感受。项目竞争市场市场特征——产品特征片区内住宅价格与区

5、位关系密切。价格大致由西至东（奥体中心）递增。本案周边项目大致在8500-9000之间。黄金99因占据品牌及产品优势均价超出项目周边价格。单位：元/㎡项目竞争市场市场特征——项目价格项目名称物业类型销售均价备注黄金99多层14000含2000元精装修高层12000毛坯逸城山色小高层未开盘东山墅多层10400银座花园小高层8800海尔绿城小高层12000含2000精装修奥龙观邸高层10000常规型两房在85-90平米左右；舒适型两房在100-120平米左右；常规型三房120-150平，舒适型三房在150-160平米。少数四房在160-217平米。片区内住宅总体户

6、型偏大。80-120平米之间的户型最为热销。多个项目现剩余房源均为大面积户型。单位：平米项目竞争市场竞争项目主力户型面积区间一室两室三室项目名称80-9090-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸四室二房主力总价集中于90-110万元，三房110-150万元之间。四房集中在190万以上单位：万元住宅竞争市场竞争项目房型总价区间两室三室项目名称90-110万110-130万130-150万150-170万170-190万190-200万200万以上山水庭院黄金

7、99逸城山色未开盘东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸四室三室、四室重叠销售均价市场价格按区域分布较为明显；市场均价约9000元/㎡，少数高品质精装项目已突破12000元/㎡的高点。主力户型常规型二房多集中于90-100㎡左右，舒适型两房在110-120㎡左右常规型三房集中130㎡左右，舒适三房集中在150-160㎡左右四房在160㎡以上，市场接受度一般。主力总价常规两房总价为100万元/套左右，舒适两房总价在110万元/套左右常规三房总价120-140万元/套，舒适三房总价集中于150万元/套突破相应区间的产品市场接受度一般住宅竞争市场竞争项目价格分析竞争市场概况

8、供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜