试述物业管理维修基金的设立归集与使用管理

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1、试述物业管理维修基金的设立、归集与使用管理哈尔滨市住宅新区物业管理总公司董正刚物业管理已发展了二十年，在物业管理的实施和推行过程中，物业管理维修基金的设立、归集、使用有着非常重要的作用，目前政府虽以法规形式明确设立了物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），但在维修基金的设立、归集、使用中还有各种各样的问题存在，由于各地的情况不同，制定的政策有差异，导致各地的维修基金的设立、归集、使用不尽相同。本文仅以黑龙江省（以下简称我省）为例，对此问题做以探讨、商榷。一、关于我省维修基金的现状及问题1、我省维修基金的现状在我省物业管理办法

2、中规定：维修基金在商品房销售时，由当地房地产行政主管部门向购房者代为收取购房款3%,属全体业主所有，在公房出售后由售房单位按售房款25%提取维修基金，购房者个人按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。此法规于1998年颁布，在此之前关于维修基金一直没有明确的规定，而在我省法规颁布之后，关于维修基金的条款一直没有得到实施，我省的维修基金的运行仍是处于停滞状态。房屋虽有使用较长的特征和开发商在保修期内负责维修的承诺，但即使是优质工程，若干年后也会有维修、保养等方面的问题，特别在我省由于气候及地域特征，商品房的维修问题一直非常突出。特别是一些开

3、发年限比较早，使用已多年的房屋，维修早已成为难以解决的问题，已成为房管及物业管理企业生存及发展的首要问题。2、我省维修基金面临的问题(1)维修基金构成不合理现设置的维修基金，其主要目的是专项用于物业共用部位、共用设施设备的维护、更新和改造。由于设置中将维护费与更新改造费合二为一，一是在目前维修基金基数较低、增值较少的情况下，其基金增值部分基本上全部应付日常维修，根本无法积累用于更新和改造。二是在目前小区设施设备和档次标准多样化的情况下，按房价的百分比归集维修基金，对于基本上没有大型设施设备的小区可能标准稍高，而对于大型设施设备集中的小区、大

4、厦则又可能严重不足，以致对于以后的物业管理产生许多负面影响。物业方面的基金仅有维修基金一项，对维修之外许多经济矛盾无法调节。(2)归集难以到位维修基金的归集，主要是在有关相关法规出台后，一方面受着时间的限制，另一方面其标准测算，深受本省的环境影响，尤其是利率水平的影响，所以时至目前，归集不到位的原因，有以下三项。即：一是部分房屋的维修基金难以收取，尤其是在维修基金的规定出台前已售出的房屋，由于原开发公司已解散、或目前十分困难等，要求补交欠费十分困难，由于我省对于住房维修基金宣传力度不够以及维修基金使用管理没有实施细则，居民在入住一段时间后，

5、不愿交纳此项基金，物业企业也无法向居民收取；二是基金基数标准偏低，根本无法满足实际维修使用的需要；三是维修基金的收取虽以法规的形式明确规定，但有的地区一直没有实施运作，维修基金形同虚设。(3)维修基金无法增值基金是造血机器，增值非常重要。但由于我省对基金的管理仍在探索阶段，为确保基金的安全性，基金只能作为存款形式依靠利率增值，在存款一再下降、目前利率偏低的情况下，增值就极为有限。二、我省维修基金可能引发的矛盾1、部分房屋共用部位、共用设施无人修维修基金是每栋楼、每户房屋的维修资金来源，如果维修基金不能按规定设立、归集，尤其是大部分房屋至今没

6、有归集维修基金，就使得公共部分维修没有经费来源，在我省的房屋维修过程中，我们不难发现,现有物业企业维修房屋，资金多是从物业管理费用中支付，而对于我省物业管理企业来说，由于物业管理费用收费标准偏低，物业管理费维持房屋设施的日常维修养护都不够，又哪有余款用于大中修项目的维修呢？对于那些开发期限较长的，老化较为严重的房屋来说，维修不及时或住户想办法自已进行维修已是较为普遍的现象。而且，从实际现状看，法规中规定的需要维修时一次性向住户分摊全部费用完全不现实，实际运作很困难。2、大型设施设备更新难房屋的使用寿命要4-5倍于设施设备。维修基金中将维护费

7、和更新费合并，在目前基金数低、增值少的现状下，必然将费用优先用于日常的维护开支，致使设备更新费用无法积累。届时，大量的集中供水供热设施、大楼电梯等需要更新时，将无费用来源。3、经费使用纠纷多维修基金属全体业主所有，具体要核算到户，但共用部位和共用设施基金合并后，房屋共用部位是涉及每栋楼，共用设施设备是涉及整个小区,费用分析易产生矛盾。整栋楼中大部分已归集维修基金，少量没有归集到维修基金，共用部位、共用设施不能不维护，费用核算易出现矛盾。4、加深房屋业主、物业企业及开发商的矛盾由于现今维修基金无法归集或归集不到位，必然激发开发商、业主及物业企

8、业房屋维修问题的矛盾。三、关于维修基金的几点建议1、立法保证实施在我省虽已制定实施维修基金的法规，但由于种种原因一直没有真正实行，希望政府对维修基金问题重视起来，制定细则予以保证