北京市房地产市场运行情况(2011.6)

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1、近期全国及北京房地产市场运行情况王秀玲女士中国房产信息集团北京机构副总经理2011年5月PART1全国房地产市场经济及政策环境分析经济及政策环境房产税试点：重庆、上海陆续出台房产税相关细则，房产税从理论阶段进入试点节点。信贷政策继续收紧：金融信贷政策进一步收紧，整体严厉程度已近历史低部。政策重点限购升级：限购城市范围扩大到40-45个城市，限购程度由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量。其他政策：土地增值税短期内政府缺乏执行的动力，交易环节税易于执行，威力较大。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开

2、国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，2011年第一轮调控就此拉开帷幕。项目趋势企业趋势行业趋势关于调控政策……？关于市场现状……？关于未来预测……？关于市场机会点……？关于房企资金情况及未来发展……？Q1Q2Q3Q4Q5由此我们关注的五大热点问题：转变截止目前，本轮楼市调控的重点限购令已基本完成对一、二线城市的覆盖，而今年以来信贷政策也处于不断收紧的趋势中；从长期来看，房产税试点扩容、交易环节税、甚至土地增值税也均在筹备之中，从政府对调控房地产市场的态度来看已经到了房价不跌政策不止的地步，尤

3、其对于一、二线重点城市而言，政策将在相当长一段时间内维持高压力度。经济及政策环境今年1.26出台新国八条后，限购政策出现很大幅度调整，一是限购范围扩大：城市范围从去年的23个城市扩大到40-45个城市；二是限购程度加强：由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量。政策影响市场面的影响2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。企业面的影响2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中

4、35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。政策点评出台情况由房价上涨较快的21个城市扩展到全部36个直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分房价过高、上涨过快的城市，共约40-45个城市。截止目前，要求必须出台细则的36个城市中，仅重庆、拉萨2个城市未出台细则；没有硬性规定的城市中，已有苏州、无锡、三亚、温州、佛山5个城市出台细则。执行情况目前以出台限购的39个城市中，28个城市全市限购，11个城市仅限购市区范围。此外，长沙不限存量，且仅限90平方米（含）以下新建商品住房。经济及政策环境金融信贷全面紧缩201

5、0年以来央行12次上调商业银行存款准备金率，至此，国内大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。从银行角度看，2010年居民房贷总额为19600亿元，占总贷款比重为24.7%，房贷占商业银行月新增贷款总额的比例接近09年初的历史低点。从贷款人角度看，居民使用贷款购房的比例明显出现下滑,2010年全面房贷占商品房销售额为37.3%，至2010年底这一比重仅为10%,创下历史低点。政策影响从购房角度来看，贷款成本提升，市场购买力削弱从企业角度来看，融资成本提升，销售压力增大配合今年以来再次升级的房地

6、产调控政策，将进一步加重了楼市回落的预期。未来预测总体来看，目前的金融信贷政策已经处于最为严厉的时候，未来在条件成熟的时候会适当放松。加息时点利率类型利率值月供额度（元/月）月供增加额（元/月）总利息（元）总利息增加额（元）首套房2010.10.20加息前基准5.94%5956.98-1144513-2011.04.06加息后基准6.80%6519.25562.27134693147759二套房2010.10.20加息前1.1倍6.53%6340.42-1282551-2011.04.06加息后1.1倍7.4

7、8%6978.46638.04151224453966以30年期100万元商业贷款为例，在等额本息的情况下，半年内四次加息所带来的变化如下：经济及政策环境长期影响房产税存在着演变成物业税的可能，即意味着应税范围将从增量房扩张到存量房，这对房地产市场的影响将是非常巨大的，有可能将造成房地产行业的整体变革；但由于操作难度大，条件不成熟，未来3-5年内实施的可能性不大短期内影响有限试点区域试点区域为主城九区无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起

8、免征税因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的可免征或缓征农民在宅基地上建造的自有住房暂免征收本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的暂免征收本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其征收的房产税可予退还本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的暂免征收符