别样城二期研讨(10.16)

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1、花样年·别样城二期销售推广策略1、项目近期情况分析2、二期目标客户特征分析3、项目二期推广策略4、二期媒体组织及推广渠道5、项目二期销售策略讨论议题[项目现状分析]■实现成交369套，余量138套。■销售率达72.7%。■余量单位为1.2期三房，两房单位已售罄。■2006年3月交房。一期情况综述二期推售情况根据工程进度，二期暂定分三次推出，共541套。2.1期共124套；2.2期共210套；2.3期共207套（未确定）。截至10.16，2.1期认筹87个。二期推售房型比例情况2.1期共124套，包括2

2、0、21、22、24栋，其中：两房面积（24）：84.4－87.8比例：19.36％小三房面积（12）：116.3比例：9.68％大三房面积（88）：137.12－144.2比例：70.97％2.2期共210套，包括25、26、19、33栋。其中：两房面积（42）：84.4－87.8比例：20％小三房面积（60）：116.3—119.1比例：28.58％大三房面积（96）：134.5－144.2比例：45.72％花园洋房面积（12）：154.1－323.9比例：5.72％2.3期共207套，包括23、2

3、7、28、29、30、31、32栋，其中：两房面积（6）：87.8比例：3.36％小三房面积（23）：116.3－120.4比例：12.85％大三房面积（142）：132.1－144.2比例：68.6％花园洋房面积（36）：154.1－323.9比例：20.12％近期销售情况分析秋交会后至今，项目销售状况不佳，客户到访量低，成交量下降。分析主要有以下原因：1、国庆期间市民大多数选择外出旅游，看房客户较少。2、房交会后至今推广力度较弱，也无现场活动，仅依靠市内售楼部接待，欠缺宣传力度。3、周边位置较好的几

4、个竞争楼盘近期集中开盘，如南阳锦城2期、天府锦绣2期、翰林南城、川大河畔、四季春天2期等，其相对优越的地理位置及生活配套，虽然2500元左右的价格高于别样城价格，但却分流了大量别样城的客户。10月15日，项目周边区域各竞争楼盘相继开盘销售，其中包括南阳锦城2期、天府锦绣2期、翰林南城、川大河畔、四季春天2期等等，使得该片区竞争愈发加剧，下面就具有代表性的南阳锦城，与别样城进行一个对比分析。市场竞争分析从以上对比看出，别样城与其比较，除了在周边自然环境、独有的地中海式建筑风格、创新户型、品牌物管服务上有一

5、定优势外，其它方面是有很多差距的，而这个差距，不止500元的差价这么多。而其客户，恰好与别样城主力客户群相近。其它竞争楼盘，如位于文星镇附近的翰林南城、川大河畔等近期开盘，吸引了部分市区客户、大学片区的教师购买；而双流城区的天府锦绣2期、华阳城区的四季春天2期等，基本上可以消化其周边区域的客户。结论：价格优势不再；周边市场竞争加剧，中高端客户群被周边区域楼盘截杀。[二期目标客户特征分析]详见二期认筹客户问卷分析及客户白描二期认筹客户分析二期目标客户群体主力客户群：成都市中等收入居民，以城南、城西片区为主

6、。主要是企事业单位人员、经商人员、政府公务员等。（收入水平较一期三房客户有所提升）辅助客户群体：周边县市私营企业主、生意人、企业的中高层管理人员；外地来蓉购房者，如敦煌、西藏地区等。主力客户群消费特征分析：成都市中等收入居民，以城南、城西片区为主。年龄：主要集中在30-45岁之间，家庭月收入集中在3000－5000元。购买用途：以自住为主，主要是改善现居住状况、周末休闲，其它用途如给父母养老、自身退休后养老居住、结婚等。家庭状况：以三口之家居多，一般在市内有一套住房，主要购买三房以上单位，部分家庭属于有

7、车一族。其次是二人世界和老年人退休养老（逐渐减少）。消费特征：二次置业占大多数。比较追求生活品质，非常注重舒适度。喜欢多层结构、大面积的户型，希望购买绿化率高、园林景观优美的大社区，但又无法承受市区相似楼盘高额房价。能够接受大成都概念，看好城南片区的发展。户型方面，喜欢大阳台，一则可以养花养鸟，二则迎合消遣需要。热情好客，对客厅、卫生间等空间要求较高。周边县市私营企业主、生意人、企业的中高层管理人员；外地来蓉购房者，如敦煌、西藏地区等。消费特征：收入有限，只希望购买中档价位楼盘，但对楼盘品质有一定要求。

8、喜欢成都生活环境，希望在此安享晚年。部分周边县市的私营企业主、生意人，好面子，希望购买面积稍大的三房。无工作紧迫感，对交通时间不过多看重。辅助客户群消费特征分析明确了目标客户，在地段较偏、配套差等硬伤依然存在，而我们的价格优势也逐渐消失的情况下，面对片区内多个竞争对手的夹击——我们该怎么办？[项目二期推广策略]二期推广目标■二期全新亮相，重新引爆市场，树立项目的大盘号召力及亲和力；■稳步实现二期一组团的销售，并实现一定价格提升；以二期带动一