东方广场二期营销策划导入报告-金基建湖东方广场二期营销策划导入报告

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1、金基建湖］东方广场二期营销策划导入报告深圳市满咨询顾问有限公司二OO六年九月十二日南京金基房地产开发有限公司台鉴：承蒙信任，我公司非常荣幸地提交东方广场二期项目营销导入报告，供贵公司参考与决策时鉴！我司认为项目前期Z完善市场调研及准确的市场定位是项目运作成功的第一关键点，其基本内容包括市场调查研究、产品研发、项目市场定位、物业发展建议等诸多事项。本案是建立在前期多次市场调查基础上，结合市调结论、产品定位及后期操作而模拟的营销导入报告。具体内容包括项目定位、营销策略、招商策略、营销推广、经营管理发展

2、建议等内容。作为项目全程营销的提纲挈领，此营销导入报告对后期的现场操作及营销实际运作具有较强的指导意义，涉及项冃具体操作细节和最终落实方案将根据市场动态及项冃工作进展程度而做适当调整。经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论，并得到贵公司相关部门及项目组的支持，本项工作才得以顺利进行，并能提交本案。但市于时间和资料的限制，未必能全面周详地对所有细节都考虑在内，本公司希望随着工作的推进而逐步深化，以达到使项冃开发圆满成功的目的。敬祝细阅！此呈深圳市满咨询顾问有限公司二OO六年九月十二日第一篇项目定位篇第

3、一部分项目市场回顾一、建湖经济发展状况6-7二、建湖房住宅市场现状和分析7-8三、建湖商业市场分析8-9四、建湖房地产市场趋势预测9-10五、市场分析结论10第二部分项目综合定位一、项目基本情况10-11二、项口SWOT分析12-13三、项目市场定位14-15四、项目形彖定位15-16五、项目（住宅部分）客户定位16-19六、项目（商业部分）客户预测19七、项目价格定位19-26八、项目经济计量分析26-29第二篇营销推广篇第一部分营销战略规划一、销售目标31二、项目入市时机选择31-34三、销售

4、阶段性工作安排35第二部分营销推广总体攻略一、项口命名36二、项目卖点提炼36-37三、项目总体营销思路37-38四、项口总体营销策略38-40五、项目前期推广40-42六、现场营销氛围营造42-46七、营销费用预算46第三部分营销推广阶段攻略一、营销推广主题和阶段攻略47二、“东方华庭”攻略详述48-61第三篇销售实施篇一、销售思路63-64二、销售策略64三、各销售阶段价格方案65-68四、优惠和付款方式68五、销售培训及实施68六、销售管理68-69第四篇商业营销篇一、总体营销策略71二、项

5、目卖点总结71三、商业部分命名71-72四、项口营销推广语72五、销售实施总体思路72六、营销投资模式72七、营销阶段策略72-75八、营销推广工具75-76第一篇项目定位篇第一部分项目市场分析一、建湖经济发展状况（-）经济总量与产业结构2005年全县完成地区生产总值101.88亿元，按可比价比上年增长14%,其中第一产业完成增加值20.8亿元，增长7.2%；第二产业完成增加值50.2亿元，增长17.2%；第三产业完成增加值30.88亿元，增长14%,按户籍人口计算人均地区生产总值达12703元，

6、折1580美元，三次产业的结构调整为20.4：49.3：30.3,财政总收入占GDP的比重为&58%,比上年提高了0.64个百分点，一般预算收入占GDP的比重为3.76%,比上年提高了0.28个百分点。（-）建湖居民收入全年城镇居民人均可支配收入达8052元，比上年增长13.6%；人均消费性支出为5879元，其屮食品支出2298元；年末全县城镇集体以上单位从业人员50190人，其中在岗职工人数为48512人，比上年增长4.5%,从业人员平均劳动报酬12384元，比上年增长16.7%,其中在岗职工年

7、人均工资收入12535元，比上年增长15.8%。根据对农村住户的抽样调杳，全年农村居民人均纯收入4833元（省核定数），按同I」径比上年增长10.8%,为“十五”期间农民收入增幅较高的年份；农民人均生活消费支出3036元，比上年增长18.9%。（三）建湖经济发展预测建湖县2006年第一季度工业经济运行形势分析会上获悉，一季度，完成财政总收入2.6833亿元，全县定报工业企业实现增加值9.26亿元，同比增长29.1%,增加值和利税、利润等四大指标增幅为近几年来最好水平，工业经济继续保持高开高走的运行

8、态势。第一季度，共签约千万元以上项目50多个，其中超5000万元项目30多个、亿元项口5个，协议投资总额达20多亿元。近湖、开发区、经贸委等镇、部门引进的工程犁料、須胶颜料、绿色环保农药等4个超亿元项口相继开工建设，为全县经济的快速发展增添强劲的后力。2006年建湖经济形势一片大好。分析：建湖良好的经济发展势头，人民消费水平、消费能力的提高，本质上提供了房地产消费市场的有力支撑。二、建湖住宅市场现状和分析建湖住宅市场现状：1）物业形态以多层为主，冇部分别墅单位（金阳花园和明星城），