广场营销策划报告.docx

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1、千代广场营销策划报告壹.区域特点一.地理位置新的闵行区位于上海市辖区中心位置，在地图上形似一“钥匙”，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、虹桥开发区、漕河泾开发区、松江开发区相连。下辖9个镇3个街道，是具有综合功能的上海市新城。千代广场位于老闵行地区，老闵行地区在闵行区的西南侧，距市中心人民广场32公里，距闵行区区政府所在地——莘庄约12公里。二.历史与规划1958年3月，市城市规划勘测设计院在《上海卫星城镇建厂条件调查报告》中，根据闵行已有的工业基础和良好的交通条件，建议作为机电工业为主的卫星城首先进行建设，同年9月完成《闵行卫星城规划》。由此，上海开

2、始第一个卫星城一一闵行的建设，引导城市布局和发展方向的重大调整。1959年9月30日闵行卫星城“一条街”和东风新村一期工程建成。这是上海首次按“成街成坊”要求规划建成的商业服务没施配套齐全的居住区。1981年起，为引进外资开办工业，利用闵行卫星城原有的市政基础设施，开辟闵行经济技术开发区。1984年，交通大学闵行校区选址在东川路北、横泾港东、淡水河西范围内。于1985年3月动工兴建，1987年秋招收第一批学生。1992年9月26日国务院决定撤销上海县和闵行区，建立新的闵行区。三.交通现状1、公路由剑川路、东川路、江川路3条东西向主干道和盈江路、沪闵路、景

3、洪路、龙吴路4条南北向主干道构成，道路网密度每平方公里3．96公里，主干道30-45米，次干道宽度24米，支路宽度20米以下。u沪闵路：连接闵行和市区的最主要道路；u老沪闵路：颛桥至漕河泾的干道；u一号路(今江川路)：联系工业区、生活区和卫星城中心的东西向主要干道；u三号路(今剑川路)：东西向干道；u二号路(今华宁路)、六号路(今昆阳路)：主要的南北货运干道与北松路相接。2、轨道交通目前地铁一号线的延伸段(莘闵轻轨线)已在施工，预计在2002年年底通车。一.经济水平老闵行地区已形成以上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂、上海重型机器厂为“龙头”的骨干企业

4、和几十家大中型企业的机电工业基地，承担了全国三分之一以上发电设备的制造任务，并已具备了制造100万千瓦大型电站设备的能力。闵行经济技术开发区，现有投资额在1000万美元以上的74家，该地区已成为接纳外商工业投资的重要基地。教育科研基地已基本形成，拥有交通大学闵行校区、电机制造等大中专院校利各类技工学校，以及上海成套设备设计研究所、卫星工程研究所、上海有机氟材料研究所等一批科研单位。二.人口状况目前，老闵行地区的常住人口约为25万左右，且大多是卫星城开发初期从上海市区搬迁而来的，绝大多数的人都与上海市区保持者密切联系，有很多职工的亲戚甚至父母仍居住在市区。

5、因为该地区较特别的历史原因，该区内的居民知识水平较高，人口素质也相对较好，个人平均收入水平自然不低。一.商业没施老闵行地区自1958年规划建设以来，至今已有43年，如今区内整洁、干净、宽敞的道路，高素质的人口质量，发展迅猛的高新技术，雄厚的工业基础等等都为闵行可持续发展创造了有利条件。但至今未出现能体现该地区经济发展成果的大型商业场所。虽然居民日常生活之需能在区内解决，但由于该地区的居民多是从上海市区移民而来，他们往往在价格合理的基础上，对消费比较讲究质量、品位，所以至今居民仍舍近求远，经常要到徐家汇、南京路等市区大型商业中心购买品质较高的物品，难怪有很

6、多“闵行人”觉得自己仿佛生活在疗养院中，与城市有明显的隔阂。目前，该地区的主要商业设施分布在江川路两侧(沪闵路至红园)、沪闵路两侧(江川路至闵行老街)、十号路沿街两侧。多为沿街铺面房，且多以个体经营为主，规模小，不成气候。壹.商场定位一.定位原则1、引进品牌，提升价值引进知名品牌是本商业中心经营的必由之路。作为一个规模如此大的商业中心，如仅仅是一些小型零售店或一些不知名产品的销售场所，对本商业中心的消化会产生一定的抗性。因为一方面，小型零售店营业面积小，整个商业中心所需零散商户数量非常巨大，难以在短期内全部消化；另一方面，小型零售店的商品在区域内的需求量

7、有限，而其他区域的消费者也不会为了一些简单的日用品来本商业中心，从而也影响到商户的经营状况，由此看来，不引进一些知名品牌是不大现实的。知名品牌专营店或一些具有一定特色的品牌专卖店，可吸引一定数量的品牌忠实追随者，保持稳定的客户量。并且只要品牌店经营的有特色、有个性，还可突破地域限制，吸引稍远一点的品牌依赖度和忠诚度较高的消费者前来购买。各种知名品牌专营店或卖场及知名服务业的引入，势必成众星闪耀、交相辉映之势，有利于提高本商业中心的知名度和提升自身的公众形象。2、合理规划，规范配置 古人云：凡事预则立，不预则废。做事前最好能有详细而合理的规划，才不至于事倍

8、功半效率低。本案因为规模庞大，吃喝玩乐、购物休闲样样全，如果不进行合理规划系统配