如何运用收益法评估酒店房地产

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1、如何运用收益法评估酒店房地产播要：本文在充分认识酒店及酒店房地产的基础匕，分析三大评估方法对酒店房地产价值评估的利弊,重点介绍运用收益法评估酒店房地产的技术思路及测算方法*;[•:.?:关畫词：.酒店；酒店房地产，收益法?•:-一、酒店及酒店房地产（-）酒店的概念酒店是为人众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所，人体地说洒店是以它的建筑物为媒介•通过出租客房、餐饮及综令服务设施向客人提供服务而获得经济收益的组织。（二）対店类型洒店从jrn然属性和社会属性的用度町按市场需求、管理性质、所处区位、设计风恪

2、.建筑规模等因素进行划分。（1）按市场潞求划分：经济型、商务型、会议型、产权型、度假型、旅游型、机场型等，（2）按符理性质划分：自主经营、连锁经营、集团管理，（3）按所处位置划分：城布型、乡村型.山谷型、滨海型等.（4）按设计风格划分：传统型、现代时尚型、复古型、主题型等，（5）按酒店建筑规模划分：小吃洒店、中型洒店、大型酒店。在评估过程中，估价师对评估酒店所属类型的判别和认定.可对刿断其洒店经背状况、*房入住率、餐厅上朋率、会议宅便用率.酒店收益的分配等冇所帮助。例如一个旅游型的集团管理式酒店.它的

3、整体收益受旅游季节（淡李、平季、旺季）的影响产生差井，AJ门風于权利人的酒店收益中应扣除支付给酒店管理公司的相关费用。（三）酒店房地产酒店房地产由土地、址筑物、附打物、内部装修四部分组成.且酒店房地产能逋过酒店客房及其它功能配克的经营而产生收益.属于经营性房地产.二、酒店房地产价值评估的传统方法墓于对洒店房地产的认识.我们可采用成本法、市场比较法、收益法求取洒店房地产的价値，三大方法各右利弊，估价师应根据估价对象的自身特点、所收集的资料及倍息状况选取评估方法。（-）成本法成本法是建造具有同導设施水平的

4、房地产所需耗费的各项费用Z和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润.并扣除相应的折IH来确定房地产价格的估价方法。此种方法目前还是许多酒店业不够发达，经营状况-般的洒店房地产评估所使用的主耍方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折I口颔的求取，在酒店资产中短寿命项目（如装修）的折I日年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总.另外，酒店的建筑结构、设计风格.档次使酒店开发成本及装修成本弓一•般的民用建筑差鼻较大，评估过程中.应要求洒店权利人提供决算书及相关工程合I司作为参考依据

5、。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观的反映酒店收益的价值.(二)市场比较法币场比较法的假设前提圧酒店购买方只总意支付不多F近期同类酒店交易金额的价格。从理论上讲此方法能够客观反映酒店的具实价值，但是作为特殊的物业类型，酒店房地产目前交易市场尚不够成熟•国内洒店交易案例较少.其次.既使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差牙性较人，估价机构也很堆取得案例可荒的交易信息和交易条件.再者.不同酒店的规模、质吊、市场定位和设施.商誉.管理零方面往往存在较大差异，修正起來也比较困难。所以目前采

6、用市场法来求取洒店价值的不多见.但对于交易活跃的产权式洒店可以采用市场比较法。(二)收益法收益法是在洒店持续经营的前提F,收益法将酒店未来右效经营年期内各年的正常纯收益，折算到佔价时恵上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观的反映出酒店房地产产生的价值，也是酒店评估中采用最多的方法.酒店房地产收益的求取分出租和自背两种而宵不同的处理方式.出租经营的多半是经济熨洒店，而11大多有长期租约，采用一•般的出租经营型收益物业评估方法來操作。本文主要介绍白杵性酒店收益价值的求取思路和方法。三、运用收

7、益法对呼估自营性酒店房地产价值(一)技术思路(1)首先测算各类型收入及各种类型的运背费用.得出年总经营收入和年总经营支出，(2)确定洒店行业利润，(3)将总经背收入扣除年总经背支出和酒店行业利润，得到年总纯收益：(4)选取适当的报酬率.将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余便用年限的收益价值；(5)凶未來酒店内部装怖和功能上的折旧，考虑毎十年应该进行一次重新装修，并对其折现，(6)收益价值扣除装修改造折现费用，即为酒店价偵.(二)测算过程1.酒店收入构成及求取方法酒店收入通常

8、包括：客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐康体收入、其他收入等收益.(1)洒店客房收入的求取客房有效毛枚入=(”客房数X"客房门审价X折扣*X入住彳)+("客房敷X”客房门市价X折拉率X入住牟)+(・・・・・・)折扣屮和入住率的取值可以在企业提供的站础上，再结合调査周边同类型酒店资料或杏询当地旅游资讯进行客观合理的判断。(2)餐饮收入的求取笔者认为餐饮收入的求取方法有两种：方法一为调査酒店直厅的座位数、人均消费额、上座那・即餐厅有兹毛收入二4住數x人均浦•