中信建投证券：一二线市场回暖，三线继续下探-2019房地产

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1、证券研究报告·行业动态一二线市场回暖三线继房地产开发Ⅱ续下探行业动态信息商品房市场：【成交】2月重点城市一手房成交面积环比-36.52%，维持买入同比-2.65%，其中一二线市场回暖，三线继续下探，一二线同比分别上涨44.6%、14.1%，三线下跌25.9%；本周一手房成交面积环刘璐比+13.9%，同比+14.9%，二手房成交面积环比+14.1%。【土地】本liulu@csc.com.cn周百城土地供应建面环比-33.0%，同比-28.2%；挂牌均价环比18621286899+71.5%，同比+71.3%，二线环比明显提升。【推盘】根据我们统计执业证书编号：S144

2、0513090012的28城动态数据，3月推盘总量为167个，环比-21.6%，其中一三线环比提升，二线下滑。【库存】库存走高，去化速度放缓。其发布日期：2019年03月04日中一线城市去化周期11.4个月，二线城市去化周期11.64个月，三线城市去化周期18.3个月。市场表现政策面：央行：加强房地产金融审慎管理；银保监会：个人住房按14%4%揭贷款审核将更审慎；发改委：2018年房地产拟建项目数量较上-6%年增长32.8%；社科院：1月监测的142个样本城市中，房价平均-16%环比下跌0.17%，环比跌幅比上月收窄0.51个百分点；北京：取-26%-36%消企业之

3、间存量非住宅买卖合同网上签约要求；武汉：试点公租房交由市场管理，已签订590套房源。2018/3/52018/4/52018/5/52018/6/52018/7/52018/8/52018/9/52019/1/52019/2/52018/10/52018/11/52018/12/5房地产开发沪深300公司动态信息上市公司：【阳光城】：持有公司股份18.04%的股东上海嘉闻投资相关研究报告管理有限公司的持股100%控股股东中民嘉业投资有限公司将其持有的上海嘉闻50%的股权转让给福建捷成贸易有限公司；发行15亿元公司债，票面利率7.50%；【滨江集团】：2018年公司实

4、现营业收入210.5亿，同比增长52.8%，实现归母净利润12.2亿，同比下降28.6%；【华夏幸福】：控股股东对质押式回购交易延期一年购回，涉及质押的股份4050万股；发行20亿美元债，票面利率8.625%，期限2年；【招商蛇口】：截止2月末累计回购股份数占总股本的0.77%，总回购金额13.02亿元。板块观点：站在当前时点，行业政策已迎来两大重要转变：1、行业政策已从2016年10月至2018年底的“严调严控”转变为2018年底以来的“以稳为中心”；2、流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和

5、成本有所下行两方面，历史上板块相对估值在政策触底至基本面回稳区间处于上升通道，而目前的政策以及基本面正在此区间。我们认为地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商因融资环境趋于改善、估值处于相对低位而具备更大的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）；2、具备ROE突破能力（招商蛇口、万科、保利、华侨城）；3、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产），以及物业服务板块等。请参阅最后一页的重要声明房地产开发Ⅱ行业动态研究报告一周房地产市场总览图表1：主要城市库存及去化概览23城库存（万平米）去化周数（右轴）16000701400060120005010000

6、4080003060002040002000100016/2/2616/6/2616/10/2617/2/2617/6/2617/10/2618/2/2618/6/2618/10/26资料来源：各地房地产交易管理网站，中信建投证券研究发展部图表1：图表2：主要城市成交信息一览表区域城市本周成交本周成交2017年2018年周均成交消化时间消化时间备注环比周均成交周均成交同比（周）环比环北京11.11151.77%10.489.4580.27%81.24-3.66%商品住宅渤海大连4.11633.47%6.804.29-15.48%----------商品住宅济南16.

7、8522.79%18.3910.59-0.50%75.61-0.04%商品住宅青岛25.5350.92%32.4427.8220.79%----------商品住宅潍坊0.00-----6.830.00---------------商品住宅长上海27.04-8.80%25.9523.5637.05%33.670.54%商品住宅三角南京8.8840.88%15.0512.81-11.09%35.4617.92%商品住宅杭州8.89-2.59%22.2317.26-18.31%17.0710.68%商品住宅宁波8.3632.31%11.995.0074.98%36.