老建筑投资改造的鼓浪屿经验

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1、老建筑投资改造的鼓浪屿经验“鼓浪屿是尘世的天堂。”1910年，在厦门居住了25年的外国人菲力普曾在他所写的《厦门方志》里这么赞美鼓浪屿，还称其是“最理想的住宅地”。这个“尘世的天堂”作为厦门的一部分也亮相在上海世博会上。厦门出现在世博会历史上首次尝试的“城市最佳实践区”里，并且是同展区中的全球首个亮相城市。如今，鼓浪屿正走在申遗的路上。鼓浪屿把申遗的主题定为“社会变革中的历史见证”，自2008年11月正式启动申遗，申遗的专家顾问组已经完成了《鼓浪屿世界文化遗产国家预备名录申报文本》和《鼓浪屿保护规划纲要》的编制。但由于鼓浪屿老别墅大多饱经岁

2、月风霜，倾颓破败，岛上有许多被认定为“历史风貌建筑”的老建筑有的已是危房，有的部分倒塌……这些老建筑的尴尬处境无疑是鼓浪屿申报世界文化遗产的障碍。如何保护老建筑，让它们重焕光彩，再度成为各方关注的焦点所在。而鼓浪屿也正在老建筑的保护、修缮、利用中，探索一个成功模式，一条可行之路。历史风貌建筑保护的立法探索鼓浪屿风貌建筑的建成时间从几十年到上百年，经历风雨冲刷，年久失修。由于很多房子的主人或在海外，或是没有确切的产权人，或者是拥有者也没有能力对建筑做大规模有计划的修理。2000年1月13日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过

3、了《厦门鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》（简称旧条例），详细规定了从认定、保护和管理鼓浪屿历史风貌建筑的方法和措施。该法规从2000年4月1日起施行。制定一部地方性法规来保护某种历史风貌，这在我国的立法上是史无前例的。自此，鼓浪屿上的历史风貌建筑有了法律的“保护伞”。在旧条例颁布的同时，厦门政府组建了专门的风貌建筑认定和指导保护的机构——厦门市历史风貌建筑保护委员会。该委员会组织了建筑、文史等方面的专家在2001年—2008年期间对鼓浪屿历史风貌建筑进行了全面普查，完成了308栋建筑的测绘和建档工作，厦门市政府拨出专款，由风貌建筑保护办负责，依

4、据“修旧如旧”的原则先后进行对老建筑的修缮。然而，因为维护历史风貌建筑须先与业主协商，但很多老建筑的继承人在海外，协商难度大，由政府出面强行维护又缺乏法律依据。旧条例回避的历史风貌建筑的产权问题，也成为了历史风貌建筑保护工作的最大障碍。2007年底，厦门市规划局、鼓浪屿管委会开始对《厦门市鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》进行修订。2009年3月20日，厦门市第13届人大常委会第13次会议全票通过了《厦门经济特区鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》（简称新条例），并确定新条例从当年7月1日起实施。新条例最大的变化是明确规定了历史风貌建筑的产权：鼓浪屿历史

5、风貌建筑一经认定就成为全社会的公共财富，建筑所有人、管理人和使用人都应该承担相应的社会责任。新条例规定，所有人不明且无管理人、无使用人的历史风貌建筑，由风景区管理机构进行统一保护、管理和利用。政府先行修缮的可行之道自有法规保障以来，政府几年来修缮保护的风貌建筑已有103幢。这其中，有的是由政府先出资修缮；有的是业主无力修缮，便和政府共同出资修缮，政府因之获得老建筑的使用权；有的是业主不明的老建筑，政府先垫资修缮，再用租金收入来抵扣修缮费用。政府对鼓浪屿家庭旅馆大开鼓励和方便之门，甚至限制鼓浪屿家庭旅馆的消防标准大大放宽，只要符合住宅消防要求

6、即可。许多老别墅经过华丽转身，变为开门迎客的家庭旅馆：娜雅家庭旅馆原是德国领事馆；李家庄休闲咖啡旅馆，其前身是菲律宾“木材大王”李清泉给父亲购买的别墅；曾为基督教会女牧师居住的“伦敦差会姑娘楼”改建成了喜林阁咖啡旅馆。这些家庭旅馆受到了喜欢鼓浪屿慢生活的游客的追捧，即使在旅游淡季生意也不淡，在节假日更是一房难求，需要提前一段时间预付定金订房。市场前景看好的家庭旅馆，使老别墅的租金和房价也翻了很多倍……家庭旅馆无疑是老别墅保护开发的一个良好范例，民间资本对老别墅进行的市场化运作在一定程度上赋予了老建筑新的生命力。老建筑的积极保护和市场开发并不

7、矛盾，但如何挖掘老建筑的历史文化内涵，让开发利用后的老建筑依然能保有其文化气息，这也是政府和鼓浪屿家庭旅馆从业者一直在思考和摸索的。郑惠生：厦门市鼓浪屿—万石山风景名胜区管理委员会副主任对于真正来投资又担负起修缮职责的使用人，我们是鼓励和欢迎的目前鼓浪屿老别墅投资的确挺热门，但也有些中介会去找到业主，拿到授权委托来买卖老别墅，其目的不是为了修缮和利用，而是转手来获取利益，这样对老建筑的危害更大。修订后的《厦门经济特区鼓浪屿历史风貌建筑保护条例》规定，凡是列入历史风貌建筑的老房子，买卖转让都要到政府来备案，否则转让买卖无效。而对于真正来投资又

8、担负起修缮职责的使用人，我们是鼓励和欢迎的。比如开办家庭旅馆，老建筑的维修改造包括对建筑的外立面、结构的改造方案都要经我们审批，这是对老建筑保护的必要措施。前一段时间，由于和相关