婚姻家庭与法

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1、《婚姻家庭与法》第一部分案例案例：张翠珍诉周志勇单方出卖双方同居期间建造的房屋无效案案　情原　告：张翠珍，女，29岁，土家族，住张家界市永定区永定办事处教场居委会。被　告：周志勇，男，30岁，土家族，住址同上。第三人：李红兵，男，31岁，土家族，住张家界市永定区普光商场宿舍。张翠珍与周志勇于1991年开始同居生活并生育一子。同居生活期间，双方共同出资修建房屋一栋。1994年10月12日，周志勇将该房屋以8万元价格出卖给第三人李红兵，并在张家界市房屋交易所办理了房屋过户手续。李红兵在办理该房屋的土地使用证手续时，

2、被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，并于1995年10月向张家界市永定区人民法院起诉。原告张翠珍诉称：我与周志勇在同居生活期间，由我父及胞兄资助，与周共同修建房屋一栋。1994年9月，周强令我写下属于我的房屋给他的便条，我便外出打工。1994年10月，周在我不在家不知情的情况下，将房屋出卖给李红兵，我现要求法院判决该买卖关系无效。被告周志勇答辩称：我是在张翠珍同意的前提下才将房屋出卖给李红兵的，我们双方已在有关部门办理了房屋过户手续，房屋买卖应确认有效。第三人李红兵述称：我购买周志勇房屋是双方自愿的

3、，且在有关部门办理了有关手续，应认定房屋买卖有效。审　判　　永定区人民法院经审理查明：张翠珍与周志勇于1991年12月开始同居生活，同居生活期间生育一子。1993年4月，张翠珍父亲与胞兄共同将位于本市教场居委会后溶街的一块宅基地让予张翠珍，张与周遂共同出资在此宅基地上修建房屋一栋。1994年9月5日，张翠珍与周志勇发生矛盾，周迫使张书写未签名的便条一张，内容为：“自愿将房屋送给周志勇和儿子”。张于当晚便将此事告知了胞兄张林彬。张林彬于次日迫使周志勇写下一张便条，内容为“昨天张翠珍写给我的一切条子作废。”此后，张

4、翠珍即外出打工。1994年10月12日，周志勇趁张翠珍外出之机，将属于共有的房屋以8万元价格卖给第三人李红兵。周志勇与李红兵共同在张家界市房屋交易所办理了房屋产权过户手续。其后，李红兵在办理土地使用证手续时，被张翠珍发现，张即向张家界市国土局申请要求停办，故土地使用证一直未更改户名。永定区人民法院认为：张翠珍与周志勇在同居期间修建的房屋，系双方共同出资所建，理应属双方共同财产。周志勇采取不正当手段私自出卖共有的财产，侵犯了张翠珍对该房屋的所有权，其行为无效。张翠珍于1994年9月5日给周志勇写下的便条，因是受周

5、志勇协迫所写，不是其真实意思表示，不予认可。第三人李红兵购买此房属不知情，没有过错，房屋买卖关系依法确认无效所造成的损失，应由周志勇承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(三)项、第七十一条、第七十二条第一款之规定，于1997年7月23日判决如下：一、周志勇与李红兵的房屋买卖关系无效。二、周志勇返还李红兵购房款8万元，并补偿办理过户手续的有关费用。评　析：此案在审理过程中，存在两种截然不同的意见。第一种意见认为，周志勇将房屋以8万元价格卖给第三人李红兵，虽然侵犯了张翠珍的合法财产权，但考虑到该房

6、已到房地产交易部门过户，具备房屋买卖合同的要式条件，且李红兵对该房屋已实际占有使用，为保护第三人合法权益不受侵犯，应认定该房屋买卖合同有效，张翠珍的损失由周志勇补偿。第二种意见认为，周志勇以欺诈手法，将与张翠珍共同所有的房屋擅自出卖给李红兵，是无效民事行为，其房屋买卖关系无效。周志勇出卖共同财产的行为，侵犯了张翠珍对该房屋共有部分的财产所有权。无效的民事行为从一开始就是无效的，而不管买卖双方是否办理了过户手续。故应宣布该房屋买卖关系无效，第三人李红兵的损失由周志勇负责补偿。判决采纳了第二种意见，具体理由如下：1

7、.该房屋具有共有财产的性质。我国《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”共有分为按份共有和共同共有两种形式。在本案中，修建房屋的宅基地系张翠珍父亲及胞兄让予张翠珍拥有，张翠珍、周志勇共同出资修建了争议的房屋，张翠珍与周志勇保持了长达四年之久的同居关系，并生育子女。这些情况表明，争议房屋应认定为张翠珍与周志勇共同共有的房屋。2.共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。我国《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有

8、人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，张翠珍与周志勇发生矛盾后，周志勇要求张翠珍书写的“房屋归周志勇”的便条，是受胁迫所写，不是张翠珍的真实意思表示，因而是无效的。周志勇变卖房屋是在张翠珍离家外出情况下实施的，张翠珍对周的这一行为即不明知，更没有同意变卖的意思表示，且在知晓李红兵办理房屋土地使用证过户手续时及时提出了异议。周志勇的行为明显地侵犯了张翠珍对该房屋的共