香港物业管理

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1、香港物业管理一、房屋的维修、保养与管理（一）公共屋村香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。每年，屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源许可，安排工程和拨款。对丁•租住公屋的居民來说，山于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发牛房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：1.经常性养护房屋委员会毎年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%,而费用仅占养护和维修总费用的10%。经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水悖道，修理平

2、顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。在经常性养护的项口屮，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏处张贴告示,告知住户修理工程将在何时施工,何时完工。他们认为，迅速处理损坏之处，不但可增进与住户的良好关系，还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。公共屋村经常性的养护，由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，他们能够处理发生的任何损坏，安排每II需要进行的修理工作。管理人员每天都要巡视，如发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行

3、修理。如损坏是重大紧急的,就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。住户如发现损坏，对在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。当管理人员接到报告时，丿应往现场查勘损坏的性质程度。通过现场杳勘,管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。当工人进行维修吋，若发现需要维修的地方打养护单上填写的不同吋，应向屋村管理人员报告，以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。维修工作完成后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，这样可作为对

4、保养工程承造商的账单审核的依据，避免付款时发生纠纷。2.预定计划的维修计划维修占保养工程的2%,而费用占维修和养护总费用的90%o计划维修工程每年约有4000件，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程的需要、设计和施工。计划维修工程采用投标的方式，由维修承造商负责。对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。对于内部装置，如属于正常损耗，或工程木身处理不当，或材料质量不符合要求造成的损坏,也由业主负责。一切因住八不小心、疏忽、错误使用

5、而引起的损坏，包括意外的损坏，均由住户负责维修费用。在房屋的养护和维修工程中，香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料,如产业资料的统计，监督工程的进度，费用管理和统计，维修设计，安排工程Z程序，物资管理和预防性保养工程施工的日期，并发出指示等。他们还釆用一些先进的仪器来检查损坏,如采用电子探测器找岀下水道位置，闭路电视检查下水道淤塞等。（二）居屋根据“居者有其屋％I•划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一-负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也冇其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署-•份《大厦公共契

6、约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设就的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至1（）年的管理责任。管理期满示，可以聘请私人管理公司代理。选择私人管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宁维修提供保证，同时捉交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。居屋管理

7、的主要工作范围是：1.居屋的保养与维修包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设丿施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。2.居屋的安全保卫根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察人厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。3.居屋的清洁服务根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。4.居屋的物业保险根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，山办事机构根据份『向业主分摊收取。

8、（三）私人楼宇在香港H由经济体制下，香港政府对私人楼