金屿海岸项目营销策略报告

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1、金屿海岸第一部分市场分析市场环境SWOT分析客户群体价格预判市场环境市场大环境自08年元刀份一6刀份，合肥共有4次国有土地拍卖，其中共推出20余宗土地，但仅成交5宗土地，其成交率不足25%,从另一方面折射出，目前合肥土地市场短期内反映仍较为冷淡，开发商拿地热情度欠缺，分析其主要原因表现为：1、银行银根紧缩，开发商缺乏资金支持；2、整体楼市持续走低，观望气氛依旧浓厚。1、土地市场观望浓厚SWOT分析客户群体价格预判市场环境2、土地供应重心逐渐南移包河区、新站区、蜀山区仍旧占据市场主导地位，占其目前市场总体供应量的50%以上；经开区目前市场供应量一段时期内得到激

2、增、区域市场饱和度一度加强SWOT分析客户群体价格预判市场环境3、大盘不断涌现禹州•华侨城:120万方印彖西湖：68万方东冠.繁华逸城：32万方恒大.华府：近30万方银领时代：30万方华润.幸福里：28万方发能.太阳海岸:22.7万方中央美域：22万方多伦多花园：21.2万方SWOT分析客户群体价格预判市场环境4、区域开发热潮由于城市化速度不断加快、以及合肥大建设对住宅市场需求的带动，促进了经开区的房地产市场开发；目前经开区处于又一个住宅开发热潮期，FI前市场共有约30个左右项FI在售，而今年推出市场的约有6个左右；明珠广场、大学城拥有良好配套和资源的区域仍

3、然是竞争的热点地区；区域市场将进一步细分，项目在档次、功能、产品等方面差异化加大；SWOT分析客户群体价格预判市场环境5、东西差异较大经济技术开发区明珠广场板块（上海城市、东海星城等）邻政务区板块（翠薇苑、一里洋房）南艳湖板块（南湖春城、滨湖前城）大学城板块（童话名苑、幸福大街等）区域南部板块（南郡明珠、萨尔斯堡等）其中，前三个板块己经处于成熟阶段，明珠广场与邻政务区板块由于区域地段优势而在价格上处在经开区的塔顶位置，大学城板块则由于大学城的兴起而日渐成熟；南艳湖与区域南部板块则尚处于发展阶段中。SWOT分析客户群体价格预判市场环境6、竞争激烈区位总体量｛万

4、m2｝已供应量｛万nf）未来供应量｛万nf｝芙蓉路板块19085105大学城板块308114194工业区板块1304288会展板块845826南艳湖板块1557085总计867369598598万方未来供应量，约合5万套住宅，未来该区域将呈现出：开发总体量大、去化时间长等不良局面，导致后期竞争格局一度激化；SWOT分析客户群体价格预判市场环境我们认为：目前经开区房地产市场是一个相对封闭的市场，以“本地消化"为基础，随着未來区域供需状况的变化和竞争必然要引入大量外来客源！SWOT分析客户群体价格预判市场环境楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售（万平

5、米）未售（万平米）开始发售时间开盘价格元/平米木期价格元/平米配比客户年龄段卖点南湖春城经开区习友路与轩辕路43231.5182006年12月多层均价2500高层均价3500两房:三房：四房=60%：33%：8%25-45南艳湖景观、低价、规模滨湖前城清谭路与紫云路4000.5332007年12月15日多层均价3600小高层均价3000多层均价4200小高层均价3600两房:三房=70%：22%25-35城市发展方向、稀缺多层、花园洋房竞争环境——2kmSWOT分析客户群体价格预判市场环境楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售（万平米）未售（万平米

6、）开始发售时间开盘价格元/平米本期价格元/平米配比客户年龄段卖点萨尔斯堡经开区紫云路交青龙潭路2453162007年11月18H多层均价3200、小高层2700多层4300；小高3600两房：三房二58%??2%25-50中小户型，规划，稀缺多层、音乐主题概念滨湖品阁滨湖区长沙路交西藏路17.61232.62007年8月高层均价3450高层均价3900两房：三房=80%：20%30-40城市规划、学区、投资潜力滨湖明珠滨湖区徽州大道交中山路36.52178.52007年8月高层均价3150高层均价3900两房：三房=76%：24%30-40城市规划、学区、投

7、资潜力滨湖世纪城滨湖区徽州大道紫云路450预计09年初预计高层3800-4000竞争环境——5km（红色为即将上市项目）SWOT分析客户群体价格预判市场环境竞争环境—10km楼盘名称区域位置总建（万平米）已售（万平米）在售（万平米）未售（万平米）开始发售时间开盘价格元/平米本期价格元/平米配比客户年龄段卖点幸福大街经开区翡翠路交汤口路1040.862008年1月27日多层均价3650多层均价3800两房：三房二60%：40%25-45稀缺多层、景观环境、中小户型一里洋房九龙路交芙蓉路30181.5122006年12月多层均价2700高层均价4300—：二：三

8、:四房=7%：45%：40%：8%25-40小户型花