{专题}【房地产信托融资】-No4风险对策

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1、｛专题｝【房地产信托融资】-No・4房地产类信托产晶：风险及对耒时间：2008-07-22房地产类信托产品在冃前已发行的信托产品屮最为普遍。尤其是当2003年9月中国人民银行下发121号文件Z后，商业银行不能再对四证（土地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）不齐全的房地产项H发放贷款，导致全国很多房地产开发商的建设资金短缺，一时间信托投资公司门前车水马龙，登门借款的开发商数不胜数，信托公司也因此发行了人量的房地产类信托计划。因这些房地产项冃的地点不同、项冃公司财务状况不同、建设进度不同、运作模式

2、不同，信托计划的风险状况和收益水平也齐不相同。就这些信托计划的操作模式而言，人致分为四种类型：股权型、抵押贷款型、房产回购型和财产优先受益权型。股权型信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项冃公司股权，使项冃公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项FI实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价冋购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。案例上海爱建信托——上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划上海爱建信托集合运用信托计划的1亿元资金，以股权和

3、债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项冃公司一一上海德加置业有限公司。其中，3600万元用于收购徳加置业的部分股权，6400万元作为“股东借款”用于徳加置业。该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项fl的土地出让金、地块开发和工程建设等。信托计划期满后，爱建信托将所持有的徳加置业股权转让给第三方，转让价款为收购金额的105.31%，并收回股东借款，利息为5.31%。此后，返还投资者本金和每年3.8%的收益。险露头角险1：项口公司管理风险，如项口公司经营混乱，则入股的信托资金面临被挪用的风险。险2：项H经营失败风险，如该房地产项H

4、销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。化险为夷法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项冃公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。法2：考察该房地产项冃未来是否有良好的销售前景。法3：考察承诺冋购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。抵押贷款型房地产开发商将己经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产，而同时也有其它企业为开发商提供还款担保。案例北京中诚信托——北京丽江新城贷款项忖集合资金信托计划北京中诚

5、信托投资公司发行集合信托计划，募集资金总额3.3亿元，该笔资金以贷款方式进行运作，借款人为北京高盛房地产开发有限公司。该笔贷款由借款人提供位于北京朝阳区百了湾路5号丽江新城1A地块的土地使用权和地上建筑物进行抵押登记。根据北京北方房地产咨询评估有限责任公司的评估，该地块的土地使用权市场价格为6.7亿元人民币。同时国有特大型企业中铁二局集团有限公司和香港上山公司沿海绿色家园有限公司，为借款人偿还信托贷款提供连带责任担保。险露头角险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额（抵押率偏高），则一旦抵押物跌价，同时房地产项口失败，则变现抵押物

6、将无法收回原信托贷款本金。险2：如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣后受偿，则信托则产可能面临损失。险3：担保方资质不佳，无担保能力。化险为夷法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估，冃抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保，则抵押比率为3：1,只有当被抵押的上地或房产跌价到原值的33%时信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较

7、低。法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同屮对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免耒来的法律诉讼纠纷。法3：考察该房地产项目耒来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。法4：考察担保力'所做出的是否是连带责任担保，担保方的资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有金业，而月•提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。房产回购型由于开发商短缺某项目的建设资金，而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划筹集的资金购

8、买该部分房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该部分房产。案例北京国际信托一一住邦2000商务屮心二期项口集合信托计划北京国际信托（北国投）发行集合信托计划，用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产（住宅和商铺），购买价格为住宅5000元/平方米，