晶蓝半岛营销策划报告简案

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1、晶蓝半岛营销策划报告简案成都区域市场：■经过近年的房地产市场的发展，高层电梯公寓在成都完成了从“排斥-观望-认可”的过程。■一环内特别是内环线内由于多为单栋电梯项目；二环路内，电梯公寓体量普遍在5万方以内。04年起开始出现大体量电梯公寓。（格林威治、临江峰阁等）■一环至二环路范围的项目比较有竞争实力，市场消化速度较快，造成该区域供应量最低。■电胡住宅项目大规模供应已经外移，随着交通体系和配套的进一步完善，二环一三环区域将成为大规模电梯住宅项目开发的热点。■电梯住宅项口价格以市屮心价格居高这符合城市房

2、地产的基木规律，主要是由于受高的地价和需求较大的影响；促使房价处于一个较高的水平。■土地供应等因素造成电梯公寓放量将增加。06年将有大量的高层、小高层电梯公寓上由，机会与竞争并存。项目SWOT分析优势分析（S）■地段优势：锦江区紧邻一环的黄金地段，地段认知度高，高档楼盘有一定基础,有国际社区的潜力，配套齐全。■景观优势：2.5万平中庭花园，成都市内第一；双游泳池配备、高层可观江景。■规模优势■品牌优势■品质优势■物业优势劣势分析（W）区域内冇大盘规模优势。有效利用公司品牌优势。龙湖一贯打造产詁优势詁

3、质延续。秉承“满意度第一"，再创佳绩。■地段、地价决定项目的销售价格高■本区域的卬彖较之城南城西差■130以上的大户型比例大（54%）,客源受到限制■周边环境冇待提高机会分析（O）■楼市良好、刚性需求、强购买力■格林威治、粼江峰阁提升了该区域品质■利用龙湖品牌优势■二环路内市场供应减少，直接对手少威胁分析（T）■期房，销售周期长■中海、粼江在销售的大户型，准现房构成威胁消费群描述■描述一：拥有稳定的收入來源，冇一定社会地位和经济基础，追求自然健康、高品位的生活；年龄跨度为28岁〜50岁，家庭结构较为

4、全面，有不少的三代同堂；生活品位较高，拥冇较高的淫丿力和文化层次。■描述二：他们仍旧是创造者，而不是完全的享受者；他们是知本家，而不是资木家；他们重视项口形象并上升为对品牌的挑剔；他们懂得生活的真义在于生活的质量、健康，而不是身份；他们以“性价比"作为决策的依据,清晰的知道投资产生价值，成熟而理性的消费；他们有着极强的审美倾向及自我判断力，不会人云亦云。更加追求生活优越感，更优居住环境、更优产品。■描述三：首次及二次置业者。其屮2居的户型主要针对口标为年轻吋尚、注重生活品质、注重品牌的青年群体，主要

5、为首次置业；同吋2居的户型也是投资型置业的首选。看重开发商的品牌，品质、环境和配套，注重高尚生活社区、品牌住宅的文化。对于龙湖冇一定了解并认知和共鸣。对价格和市场趋势口信口我判断。对于未来房价有总体看涨。■来源：城东拆迁，居民换房，大型企事业单位管理屮层人员；主城区高档次的楼盘无多，晶蓝半岛对主城人群的吸引；其他为外地來蓉置业者，0丽居住区域不定。职业划分：■私营企业主阶层或者个体经营者群体■经理人阶层、国营企事业单位高级管理人■政府公务员管理阶层■专业技术人员阶层（含金融证券、保险和银行从业人员、

6、律师、运动员等）■艺术教育阶层等（周边大学教师、艺术家等）■城南高新区驻华外国公司的中方管理人员或者海归派一族■投资置业者产品見点■成熟地段，高度认知；大环境较佳（人文川大、望江公园、情韵合江亭、百年水井坊）■楼盘品质高：粼江峰阁、中海、香格里拉酒店同类■2.5万中庭花园，成都二环内第一。绿色波浪景观■具有标杆高度的电梯大堂（入户大堂与地下车库挑空设计，引入自然景观的，精致装修。）■双泳池配置，电梯公寓社区仅冇■简洁外立面，极貝卖相■住宅超低公滩率，控制在15%以下。■二期住宅间部分主卧室外带挑高6

7、米的连廊（赠送）。■i楼卜•沉式花园并送超大地卜•室，提高首层品质、部分户型入户花园、部分二三楼拥冇统一腐架需台■卧室直接面对花园；卧室客厅共享连接式景观阳台■升值空间（市内一环项口）■物业管理营销推广项目分为两个阶段（一期、一期可售状态：2006.5.28开盘时间：二期）二期可售状态：2006.8.112006.6.252006.8.262006.11.182007.4.212007.8.18笫一阶段客户积累：2005年12刀——2006年2刀底以探亲访友的活动形式，游览重庆参观龙湖社区，故事连载

8、、新闻报道、重庆客户中心协助，告知业主成都亲友等，积累准客户500人。公司以亲和、人性、关怀的形象亮相。•笫二阶段客户积累：2006年3刀——2006年5刀底设置临吋售楼处，作为与客户接触的窗口，推介项口、公司业绩，积累基础客户；其间：2006年4月底参加春季房交会，组织高意向客户春游重庆龙湖的系列活动，建立对龙湖的良好印象。并促进卜•单决心，起到临门一脚的作用。本阶段目标客户积累达3000人，高意向客户不少丁1000人。价格策略建议:■低开高走■-期开盘起价：438