改善房地产企业财务风险的对策分析

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1、改善房地产企业财务风险的对策分析房地产行业是高投入和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，财务风险识别与预警系统的建立是房地产企业长期良性运行的有效保证。但房地产企业不能仅仅依靠构建财务风险识别与预警系统就确保对企业财务风险进行了防范，还必须通过以下几个方面进一步加以完善。(-)融资风险的防范1.发展多元化直接融资银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此，应大力拓展多元化直接融资渠道，可适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房地产抵押贷款证券化，发展房地

2、产产业投资基金，体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府〒预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。(1)适度放宽股票融资政策限制。冃前，房地产企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。(2)培育和完善房地产股票债券市场。国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还可以短期融资券为契机，改善大

3、型房地产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行发布《企业短期融资券管理办法》后，2005年央行共计发行1338亿元短期融资券，而房地产企业并未获得此项业务。2006年5月10SG金融街终于成为《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业，并拿到了10亿元的流动资金。因此，大型房地产企业应借此短期融资券为契机，改善其债务融资结构。2•进•步完善间接融资我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。（1）推进间接融资形式多样化。目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产

4、企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针対房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将屮外银行、担保机构冇效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（2）创新变直接融资为间接融资的方式。直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资

5、转化为间接融资的新融资途径。（二）投资风险的防范房地产投资的全过程是是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项日建设阶段和经营管理阶段等阶段，房地产企业通过对各个阶段投资风险的识别之后需要采取相应的措施进行风险的防范。1•投资决策阶段的风险防范投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项B成败的影响也最为关键因此，建议企业做好以下几方面的工作：（1）高度重视可行性研究。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的…步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，

6、这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项冃的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因索，所以风险性也是极大的。（2）加强投资环境预测。加强市场调查研究，选择最佳投资区位，寻找投资良机投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。在分析研究市场资料过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响,及时学握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式対我国住宅消费市场的影响程度，以冇效避免和控制因

7、市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。（3）灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子甲”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。风险大的投资，一般回报率相対较高，而回报率低的投资，一般相对來说风险就低些。如果资金分别投入不同风险的房地产开发，则整休投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失?最终得到一个较为平均的收益，也适应了市场和消费者的需耍，提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。1.其他阶段的风险防范（1）土地获取阶段的风险防范

8、•在土地获取前，必须对地块自然属性、社