房地产企业财务风险分析与对策

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1、房地产企业财务风险分析与对策■经济房地产企业财务风险分析与对策张莉梅摘要：房地产行为是资金密集型的高风险行业，受其产品开发和销售的特殊性影响,房地产企业的投资、融资金额均较大，资金是其运作的生命线。若发生资金短缺或资金断裂等问题,将不可避免地给企业及其他利益相关主体带来很大的风险,因此，如何有效的规避和降低财务风险对房地产企业的资金安全来说非常重要。本文在分析房地产企业财务风险的基础上，对规避风险的对策进行了探究，以期为房地产企业资金安全的维护起到一定的借鉴作用。关键词：房地产企业财务风险对策房地产行业是随着市场经济的发展而兴起的一个新型行业，凝结

2、了市场经济的种种矛盾。同时，房地产行业是一个包容性非常广泛的行业，包含了大大小小60余种产业，在社会经济的发展中产生了重要的推动作用。但是，房地产企业处于市场经济的浪潮中，也容易受到各种因素的影响，形成各种财务风险,2008年的金融危机就是最好的例证。因此，明晰房地产企业财务风险的表现形式和诱发原因，对其规避对策进行探讨，保证房地产企业的财务安全，维护房地产企业的可持续发展具有重要的意义。房地产企业的财务风险？1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础，前期资金的主要来源是银行借贷，主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资

3、或者前期销售回款［1］。在这样的资金运行模式下，如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成,就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息，从而使得房地产企业在银行中的信誉受损,在严重的情况下，银行会中止与房地产企业的合作，房地产企业的资金链就会中断，从而诱发融资风险。2、房地产开发企业自身？”造血〃不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身〃造血〃不足也同样表现在这两个方面。(1)房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的

4、风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响”不能有效的为后期项目提供资金;其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。(2)在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现〃供血不足〃的现象。二、房地产企业资金风险的成因？1.企业资金外部性财务风险问题。(1)市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样

5、的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会岀现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。(2)政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次z政府指走的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响,会对其销售产生影响；最后z政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。(3)经济发展水平。首先;经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水

6、平过低，人们购买力不足,会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年[2],发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此,其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方

7、面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。3.缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识z主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制,缺乏财务风险分析和财务风险管理”在出现财务风险的时候,不能采取有效的机制进行抵御,从而导致财务风险的产生。三、房地产企业财务风险的防范策略1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先,企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑

8、，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资