浅谈取消商品房预售制度的利弊与对策

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1、浅谈取消商品房预售的利弊及对策姓名：焦士仿学号：11320102009日期：2103年6月14日星期五浅谈取消商品房预售的利弊及对策摘要2012年8月2日传闻北京将取消期房预售制度，传闻一出，业内人士就说,短期内取消期房预售绝无可能。这一传闻也引起了房地产界的惊慌，使地产股出现集市暴跌。口1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使

2、用成木。而商品房预售制度有如此优点，那么取消商品房预售制度有什么样的利弊呢，首先阐述商品房预售制度的概念，在进行取消预售的苗景分析和利弊分析，最后在此基础上提出一些政策建议。关键词：商品房预售制度利与弊对策措施市场调研投资分析绪论一、商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体來说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就耍与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。1994年屮国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基

3、础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。冃前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需耍。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了咨金使成本。、预售许可制度的存在，降低了交易中购房者作为信息弱势群体可能存在的风险，提高了预售的准入门槛，保证房地产市场尤其是期房市场能够健康有序的发展起来。从我国房地产业发展的实际來看，实行商品房屋现房销售试点有一定的市场基础，调整预售制度也有必

4、要，但是，取消预售制不是一朝一夕之功，不仅要综合考虑房地产市场，还要考虑开发商及政策制定的时间和配套措施。有关数据显示,目前期房占新房成交比例达70%,骤然取消预售制不利于房地产市场稳定。二、取消商品房预售的背景分析我国商晶房预售制度口确定以來，固然刺激了商品房交易市场的发展，但同时也产生了很多严重的问题，这一问题直接导致了央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房预售制度。”虽然建设部表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已经引了高层的重视，同时也在学术界引起了广泛的讨论。木

5、轮房地产业快速发展和房价的快速上涨，无疑使我国产业投资比垂不合理性进一步暴露出来，由此产生的金融风险也与FI俱增。部分地区房地产市场过热加剧了市场风险；房地产开发金业高负债经营隐含的财务风险日益增加；不时出现的“虚假按揭”凸显的道徳风险不断增多；基层银行发放的房地产贷款操作风险开始显现；商品房预售中若干法的问题不断出现；预售中合同纠纷事件不断增多。更有甚者说，商品房预售制度导致了房价的上涨，网友“林大冲”说，推行商品房预售制度就等于老百姓直接向楼市“输血“，免费为开发商提供资金支持，而开发商冋馈给老百姓的却是一套“未成型”的产品加上高房价和高风险。多位专家表示，“期房预售制度”在促进

6、我国房地产繁荣方面起到了重要作用。从制度上看，当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度，最大限度地照顾了开发商的利益，而潜在忽略了广大消费者，尤其是购房者的利益和权益；从内容上看，房地产开发商的预售合同也正在对购房者生成不对等的约束，各种格式条款的存在让更多的购房者感受到难以接受；从实际需要看，随着我国房地产业新一轮的发展，如今的开发商已与当初的从业者不可同日而语，已经不应再主要依赖期房预售來解决口己的资金链问题。商品房预售在房地产市场快速发展时曾起到过一定的积极意义，但它给购房人带来风险和增加负担外，也给金融业带来了风险。一些房地产金业明明资金不足，却以很少的资金投入，在开发

7、项H进行过程屮，通过商品房的预售按揭，从银行筹集后续资金搞开发。这样，就在这些房地产开发商通过资本运作获取高额利润的同时，人人增加了金融业的风险，使购房者的购房成本也得以相应提高。因此，在宏观调控的攻坚阶段，提出取消我国执行多年的“期房预售制度”是符合市场规律的。三、取消期房预售的利弊分析（一）利的方面1、少了许多房产交易纠纷。由于预售看不到实物，看到的仅仅是预购房屋的户型图、整个园区的效杲图、样板房或者广告中的房了，而期房预售的诸多不可预见性和未知性，往