关于取消商品房预售制的分析报告

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1、导言　　本报告强调可观察性与逻辑性，排斥使用诸如“长、短期”这些定义模糊不具有可推翻性的语词。并且提出一些事实观察上的方向。旨在说明，当取消预售制后，将会导致市场如何变动。并对目前一些广为人知的“因果”问题提出疑问并且进行讨论。该报告分为三个部分，第一部分主要是取消预售制的探讨，第二部分是来自不同方面的声音与他们对房地产的看法，第三部分附录主要是与报告有关的统计数据与一些语词解释。如上所述，就此提出以下讨论的范围：一、取消商品房预售制对房地产企业的影响；二、取消商品房预售制对房价与地价的影响；三、取消商品房预售制对市场的影响；四、当全国范围内实行现房销售制度时，各主体行为转变

2、。并探讨：一、一系列政策导致的结果；二、对取消商品房预售制与可能性政策的分析；三、目前一些错误的看法；目录一、商品房与土地的价与量的变动3二、房地产企业的成本变动3三、政策执行的后果4四、对取消商品房预售制与可能性政策的分析5五、目前存在的一些可能错误的看法5公共信息2009年全国房地产市场运行情况1、房地产开发完成情况2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积

3、11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2、商品房销售情况2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房

4、销售额分别增长66.9%和45.5%。3、房地产开发企业资金来源情况2009年，房地产开发企业本年资金筹集总共57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。4、70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.

5、3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分

6、点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。取消商品房预售制的事件回顾1、什么是商品房预售制商品房预售制

7、度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》(其后作过两次修改)。2、取消商品房预售的提案作为近几年两会关注的热点问题，商品房预售制度是否应该被取消？何时取消？一直是社会各界激烈讨论的话题。在2009年“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案就建议取消该制度。提案指出，该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑