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1、别墅市场调研报告一.近几年别墅市场政策走势分析政策：2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即〃45号文"），强调"停止别墅类用地的土地供应〃。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地,并对别墅进行全面清理。2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求〃合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应"。2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中,也重申严禁向别墅供地。2
2、012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定〃不得以任何形式安排别墅类用地〃。2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1・0（含1.0）的限定。解析：自停批别墅用地的政策出台以来，±16资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生,决定了别墅产
3、品相对其它住宅产品而言,更能保值增值二.别墅产品市场分析1.青岛市别墅物业存量及去化周期走势分析分析：全市别墅存量持续累积,截止2015年6月底，需34个月去化完毕。截止到年中全市别墅存量升至185.14万册，比去年同期上涨3.2%;从当前的去化速度来看，目前全市存量仍需23个月才能去化完毕，去化压力相比去年同期有所下降。2、2015年上半年青岛市各区域存量及去化周期分析分析：当前别墅存量主要集中在城阳、即墨、胶州等区域，约120万打，主要因为城阳别墅开发热之后，即墨市温泉镇及沿海公路板块的海景资源导致别墅想扎推,其余市区
4、别墅存量均小于20万耐;市北区和莱西市去化周期超过100个月，四方区存量少，胶南和高新区去化速度较快，去化周期均较短。3.青岛市别墅供销价分析万7L/m2分析：2015年上半年全市别墅新增供应40.79万川，比去年同期上涨7.5%,其中6月份供应10.29万讥上半年供应主要来自城阳区金科阳光美镇、即墨市即墨古城安置区改建项目、高新区鲁商蓝岸新城等项目；2015年上半年青岛市别墅成交32.21万nf,比去年同期上涨82.5%。其中6月份成交7.10万疔。上半年成交项目主要来自胶南市万科青岛小镇、即墨市麗山国际、城阳区；201
5、5年上半年青岛别墅成交均价为129457u/m2，同比下降8.3%,其中6月份成交均价为14120元/肝。3.2015年上半年青岛市各区域供销价分析分析：2015年上半年城阳区、即墨市、胶南市、高新区等区域别墅市场供需旺盛，其中城阳区供应量最高,占上半年全市别墅供应的38%;在取消限购,银行利率下调一系列房地产利好政策过后,上边年别墅市场呈现明显上扬趋势；2015年上半年新增供应量主要集中在城阳、即墨、胶南等市区；上半年利好政策影响，开发商积极推盘，改善客户也逐渐入市，成交量明显上涨，胶南市名列第三;价格方面，胶南市凭借万
6、科青岛小镇的持续热销,位居五市榜首,成交均价为145157u/m分析：2015年上半年别墅成交市场中，联排、叠拼别墅为成交主力，分别占比51%和36%,双拼和独栋别墅虽库存量少，但因价格较高去化较困难。分析:2015年上半年全市别墅成交面积段主要集中在180-250m2z上半年成交433套,约占29%,其次是140-180m2,约占27.8%。分析：上半年全市别墅成交单价集中在8000-10000元/rtf,此单价段占成交量的30.1%,经济型别墅的市场接受程度最高。三、别墅产品竞品分析1、万科青岛小镇1）项目基本信息项
7、目名称万科青岛小镇项目地址黄岛开发区小珠山南麓前湾港路777号开发商山东小珠山建设发展有限公司容积率1.00绿化率50%物业公司北乐万科物业服务有限公司青岛分公司2）项目2015年销售情况（数据2015年1月截止到8月26日）产品形态成交套数（套）成交均价（7u/m2）新增供应（套）存量（套）独栋别墅21442108双拼别墅00010联排别墅7135691259叠拼别墅413150572242、世茂诺沙湾1）项目基本信息项目名称世茂诺沙湾项目地址黄岛开发区海西东十=路1号开发商青岛世茂滨海置业有限公司容积率1.40绿化率3
8、5%物公司世茂物业2)项目2015年销售情况（娄2015年1月截止到8月26日3.龙湖原山1）项目基本信息项目名称青岛龙湖原山项目地址黄岛开发区前湾港路889号开发商龙湖地产容积率1.01绿化率35.30%物业公司龙湖地产2）项目营销动态4、保利海上罗兰1）项目基本信息项目名称保利海上罗兰项目地址黄岛开
