福州商铺空置率问题研究

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1、商业地产“过热”的冷思考——福州商铺空置问题研究福州f専智市场研究公司房地产研究部张小平从2000年至2004年，福州的房地产进入了一个快速发展的时期，商业地产的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。东街口商圈的大洋百货、东方百货、麦迪逊广场、五洲大厦，台江商圈的元洪城、中亭街等等都是这几年涌现出来的商业地产项目。目前止在开工建设的还有位于福州二环路与工业路交叉口的福州宝龙城帀广场、万象广场，位于南门附近的冠亚广场、东兴南门广场、正在拆迁的横街、君临天华等，以及现在处在一个尴尬Z地的小洲岛、仓山步行街等。正是在这一股商铺开发和购买热潮中，不少专家提出“商业地产已

2、现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。福州博智市场研究公司综合了《福州市统计年鉴（2004年）＞＞、口主跟踪的“福州市房地产销售及广告监测”以及今年5月进行的“福州市商业地产投资者调查”，并深入研究了福州市房地产的相关统计数据，研究结果表明，H前福州的商铺除东街口商圈和台江商圈的核心地带以外,基本上都存在空置情况。但仔细分析空置商铺的情况，研究人员发现，福州空置的商铺基木上是结构性空置。主要呈现以下特征：一、商铺空置而积得到有效控制从2003年四个季度的商品房空置面积的指数看，在经历了前三季度的上升后，福州的商品房空置面积指数岀现了明显的下降趋势。200

3、3年空置商品房面积指数在这些空置的商品房中，办公楼9万平方米，商业用房18万平方米。虽然从统计数据看，福州的商业用房空置面积较高，但实际而言，这些空置商铺主要岀现在几个大型的商业物业屮。其小，改造后的新中亭街商业而积25万平方米,但由于前期招商的不理想，目前整个经营业态显得混乱，招商完成80%左右，空置背街及二三楼以上的面积近50000平方米；再者，中洲岛规划作为人中国第一座以休闲旅游为中心的步行购物附，拥有60000多平方米的商业物业。但由于该区域已存在元洪步行街、屮亭步行街，因而该区域内的商业物业面积已过剩，缺乏相应的购买力来支撑，再加上开发商本身的资金

4、实力不强，如今的中洲岛几乎成为“死岛”。见下表：商业用房空置情况表商业用房总空置面积中洲岛空置面积中亭街空置面积1800006000050000因此，分析福州市的商铺空置情况，发现：福州市的商铺空置实际并不像人们所恐慌的“福州市出现了商业用房供给过剩的问题”。二、空置的商铺基本上都是在一个不成规模的商圈和商业环境屮近几年，福州的房地产开发如火如荼，一栋栋住宅楼拔地而起。福州的住宅开发基本上都是一个模式：在最底层、沿街的地带开发店面等小面积的商铺，甚至就在小区里面也是一排排的店面。随着人们的活动范围逐渐扩人，许多原来在小区店铺的消费转移到了服务完善的商业中心。

5、许多小区店铺失去了生意，导致小区商铺出现了较高的空置率。其屮，新区商铺的空置率特别高，有部分小区建成已经两三年，但基本上没有一间商铺开业，有些甚至成了车库。另外，福州开发的沿街高层住宅小区，基本上都会把底部的几层开发成商铺或商场。这部分商铺基本上属于住宅的附属物，开发商在设计时主要考虑的是适合居住的问题，而容易忽略和牺牲商铺经营的可行性。因此，这部分商铺耍么不处于福州的两大商圈Z内，要么周围的商业环境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面积处于空置状态。三、空置的商铺基本上都是定位模糊和定位不准的楼盘许多商业地产项目是在前期的调研和论证不充分的情

6、况下上马的。rti于商业地产在前儿年创造的神话般的投资回报，部分没有任何商业地产开发经验的开发商都加入到商业地产的开发行列屮来。评估周围的商业环境和商业承载量变得无足轻重，有些甚至连竞争对手的情况都没有摸清楚就匆忙上马，希望能尽快把楼盖起來卖出去。等到项目上马以后发现周围的竞争对手林立，当时的定位出现了偏差，使得一些商业项目从上马的第一天起就注定了它的失败命运。这些都成了空置率最高的商业项目。许多地产商在开发商铺时以开发住宅的理念和思维来开发商业地产，并不直接考虑该商业而积可以经营什么和可以怎样经营等定位问题，这使许多商铺卖出去后，由于定位不准确，无法吸引经

7、营者入驻，成为空置商铺。福州近几年的商业地产项目成功的很多，但失败的也很多。研究成败的案例我们可以发现，商业地产的成败直接与其定位准确和后期的经营与否和关。大多数开发商希槊开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场而火爆，地产商赚了钱Z后就走人，项H可能因后期的招商宣传无法跟进而导致直线下滑，投资者的冋报预期不能实现，这也是许多地产纠纷的主要原因。福州仓山商业步行街就曾凶后期的宣传跟进不力而引发经营者集体关门罢市抗议的事件。四、空置的商业地产项口与开发商的商业地产开发经验缺乏有关如果从价值链的角度考虑，商铺开发的价值链明显的要比住宅

8、开发的价值链耍长。（如图）住宅开发的价值链商铺开发的