对房地产抵押登记中的风险防范的思考

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1、对房地产抵押登记中的风险防范的思考【摘要】房地产登记部门冇义务和职责对于对房地产抵押屮的知识与风险进行宣传和普及，要强调，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具休表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题。【关键词】房地产；抵押登记；风险引言在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家対房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得

2、利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。一•风险的产生1.个人操作风险一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生

3、，但在民间就很多见了。另一方面，债权人屮的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。1.部门风险房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明,另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此來实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。2.抵押物风险连年来，我国房地产市场急剧

4、变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带來一定风险。另外，对于房产的所处位置的差界，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。1.法律风险按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针

5、対这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。二.房地产抵押登记部门的原则1.合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。2.审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人対法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。3.易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新I口度而难以拍卖折I口的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成

6、损失。1.控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。二.房地产登记部门的风险防范1.普及宣传工作房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。2.对当事人的审查房屋抵押登记部门应及时审查

7、当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负冇主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。3.対抵押物的审查房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以対原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻