中安典当谈房地产抵押估价的风险与防范

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1、中安典当谈房地产抵押估价的风险与防范建设部、中国人民银行、银监会三部门联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及附件《房地产抵押估价指导意见》，一方面明确了房地产抵押估价在金融机构抵押贷款风险防范中的重要作用，另一方面则指导实施房地产抵押估价，更好地服务于房地产抵押贷款风险防范，同时也确立了房地产估价行业在社会主义市场经济中的重要地位。笔者认为，风险无处不在，房地产抵押估价也是如此。防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，对房地产估价业也意义重大。防范风险首先得认清风险，包括抵押贷款风险和抵押估价风险，然后才能防患于未然。一、房地

2、产抵押贷款风险导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺诈、房地产市场波动。1、抵押物导致风险，指借款人违约时，处置抵押物所得不能清偿全部债务，债权人的利益不能从抵押物处置中获得保障，具体表现在:（1）抵押物法律风险，抵押物不具备合法抵押资格，如权属有争议的房地产，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等。（2）抵押权有瑕疵，如未经抵押物权利人书面同意而取得的抵押权等。（3）未办理房地产抵押登记，抵押权益无法得到合法保障。（4）抵押物价值不实风险，如抵押物价值被高估，抵押物变现所得无法清偿到期债务。又如抵押物签订了长期租约，租约租金远低于市场租金。（5）由于自然或人为

3、的原因，无意或有意地造成不动产抵押物的灭失，造成抵押房地产价值损失。（6）贷款抵押比率风险，贷款人对抵押物风险估计不够，将该比率设定过高，过多发放贷款，抵押贷款风险自然越大。2、贷款人信用导致风险。主要表现在：（1）借款人因还款能力下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营岀现了困境，借款人还款能力下降，导致抵押贷款风险。（2）因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场萧条不景气和楼价下跌后，抵押物市场价值低于贷款余额，借款人选择放弃抵押物而主动违约。（3）借款人借抵押Z名将房地产转卖给

4、银行。如借款人的抵押物取得成本较低，近几年房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出售，销售所得扣除应缴纳的营业税、土地增值税等税收费用后的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。3、借款人欺诈导致风险，借款人采取欺诈行为，通过捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以〃房地产〃作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使房地产抵押贷款风险。主要表现在：（1）虚拟抵押。抵押物根本不存在，借款人通过伪造权证签订抵押担保借款协议，未办理抵押登记手续，没有取得合法的抵押权证。（2）旧契证抵押。借款人持已失效的旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。（3

5、）假证抵押。借款人的抵押物不具备抵押资格，但是借款人伪造〃假证〃。改变其权属信息，办理抵押贷款。（4）租赁房屋抵押。指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向银行中请贷款。（5）出租房抵押，借款人在办理抵押贷款前将房地产以远低于市场租金的价格长期出租或者以一次买断方式签订零租金的长期租约。4、房地产市场波动导致风险。在房地产市场价格上升阶段，房地产抵押贷款风险发生概率小，即使出现无法还款的情形，借款人也会主动出售抵押物偿还借款，而不是选择放弃抵押物。但是，在房地产价格下跌阶段，即使有能力还款，借款人也可能选择放弃抵押物，这个阶段房地产抵押贷款风险发生的概率较大。二、抵押估价在房地产抵押贷款风险

6、防范中的作用房地产抵押需提供客观、合理、合法的抵押估价报告，主要用于防范房地产抵押贷款中的抵押物风险和借款人欺诈风险，并能提醒警示市场风险，具体表现在：1、确定估价对象作为抵押物的合法性。《抵押估价指导意见》第十一条规定，〃法律、法规规定不得抵押的房地产，不得作为抵押估价对彖〃。对估价对象的抵押合法性审查，可有效防范抵押物法律风险。2、对抵押物现场查勘，全面了解抵押物实体状况、使用状况，能有效识破虚拟抵押、租赁房屋抵押等欺诈伎俩。对己出租房屋租约调查，可以评估出租约限制条件下的物业真实价值，避免房地产抵押价值判定不实而导致的抵押物价值不实风险。3、对抵押物权属调查，全面了解抵押物权属状况

7、，能识破旧契证抵押、假证抵押等欺诈伎俩。同时通过真实披露抵押房地产权属状况，可以防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的风险。4、房地产抵押估价活动是一项专业工作，只有具备和关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力的房地产估价师才能胜任。客观、合理的估价可以防范抵押物价值不实风险。5、对房地产抵押价值未来下跌的风险的关注，对抵押物变现能力分析，对报告使用者的提示，以及各项知悉的法定优先受偿款的揭示，提醒警示市场风险，合理设定贷款抵押比率，防