鑫城广场前期策划方案

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1、鑫城广场策划建议内提使部些方功本案能人具区建体域议化1没O±1有等于项目化确方定案所后没以再有根最就据终目多定刖方案情意况见具项体目项目功能定位住宅••定位SOHO办公住宅O即产生新买点来迎合大众投资心理又和政府规划不抵触O面积配比80———-90)M2•■15%O针对投资客户或单身贵族90-———-120M2■■30%O针对白领阶层或三口之家120-150M2■■35%O主1流户型150M[2:以上15%O主流户型补充全跃式5%O满足少部分顶级人上的要求功能分布■•组合式经营方式■■产权出售装修标准■■木冃装修O交房时

2、吊顶、地面、墙面及厨卫装修完成灶具、热水器基本配件已经安装业主只需购买家具、灯具灶具等即可入住O(实施凡案在后面)商铺■定位和品步行街O即迎合了政府规划又提升T项目品位档次同时拉动住宅价格的提为公司增加效益O面积分配商铺采用分隔灵活的框架结构。在不影响客流的情况下可从10M2/间起销售，上不封顶。功能分布：(待平面确定后再具体分隔)经营方式：1、确定经营范围分割岀售产权；2、确定经营范围，分割出租地完面成、安装修标修家准完只■•成需TO商装货品修架上O、柜交柜即房台可时、开设业吊备O顶配(、件实墙装面装买施方案见后面)城

3、大厦■暂定写字楼、酒店式公寓作为项目预备、补充视项目销售情况再定并隆重推出O大卖场■■就目刖的商业模式来看主要有三种■■•■是综合性商业模式・•是主题性商业模式三是专业性商业模式O(—■)综合性商业模式这—■模式奉行的是购物、休闲通吃衣、食、住、行—-条龙服务O商场内行业种类众多、miLiii牌繁杂、档次齐备可以满足任■■层次消费者的任■■生活碍求并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动拉动场内群体消费O从这■■个角度去分析此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者而且聚人气、提消费应该是理想的商场模式O但是实际上这—

4、-模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验中国亦不例外而且越是经济发达地区这—-模式所表现出来的老IH之态就越明iLrfi牌显市场所的面临进一的步危细机分就越消大费O者究的其需因求f不在断于的品向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去T销售点的深化机会O不仅仅是因为不愿意而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度没有任何■■个商场的规模能够全部承载得下O在每■■次割舍之间都失去T-一部:分：客,户1的青睐从而使之在与各行业专业市场的直接兄争中失去了■条又一条的阵线O时至今日电:子通讯家电家私、大众服装都已纷纷淡出各大综合卖场

5、O近两年以来各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩各大有名望的商场均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面其余品种的同比额度全面下降O面对这样—-种形势大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度采取了圈地扩张、活动造势的手法力：求:站1隐脚跟在市场重新洗牌之前充实内力再谋求变革性的发展O而中、小型的综合商场虽然明知危机在即但由于实力的原因在目前除了苫苦支撑之外也无其他应变之法O所以这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺O(二)主题性商业模式主题的确定范围很广无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何■■个角度去发挥都能找到相应主题

6、O然后以该主题为核心以及规则展开经营O比如女人世界、男人世界、儿童世界就是以人群分类为主围绕某―・类人群的用品这—、特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤进行有针对性的经营O这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别O它不局限于某—・个行业9在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台f但它的目标客户群却是—•定的或是某—■文化层次、或：是某-一性另IJ或是某■■经济群体等等O；甘于；这:些群体来说主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求针对性强O但由于这种商业模式针对性强的负面影响9客户范

7、围窄，未来发展■刖景难以预料市场风险相对较高。并且这种商业模式要求•■⑴规模化消费群体规模要庞大与衡水具体情况不匹配■⑵规范化主题经营从管理到经营行为都比较规范甚至进行网络运作所涉及成本高昂、费用巨大O⑶租金低廉主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营这对公司来说是最不愿意看到的情况于本项目销售也不利O所以这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺O(三)专业性商业模式这—■类型商业以某—■行业为主要依托加深品牌与档次的细分集中力量满足全体消费者的某—•种特定需求f尤;其是个性化异质化的心理诉求O如有名的中电信息时代广场9

8、就是以电子科技、通讯产品的风云市场；再比宜家家居广场国美、永乐家电市场为主要平台9全力揽括行业内的品牌英加大消费者的选择余地力求做到使每个想买家居、家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。这类商业模式的优势就在于针对性强专业化程度高O某—-行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间O所以对于目前衡水经济的