鑫源圣景前期全程策划方案

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1、鑫源•圣景苑小区前期全程策划方案全案共分六部分，其核心内容包括：一、区域市场个案调查分析四、项目形象营销五、营销推广策划六、项目服务营销项目背景第一部分：区域市场个案调查分析一、项冃邻近地段住宅市场分析（一）区域内商品房供应量及空置率统计（一）商胡房销售个案分析二、项冃周边环境分析（一）本项目土地性质调查（二）本项目周边环境调查（三）本案交通条件调查（四）周边市政配套设施调查（五）周边人文环境调查第二部分：项目的投资分析一、鑫源・圣景苑项目的概况二、项目所在区域市场现状及其趋势判断（一）项冃所在地的历史状况及规

2、划前景（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析三、本项冃的可行性研究四、项目土地SWOT分析(-)本案区位的优势（二）本案区位的劣势（二）本案区位的机会点（四）本案区位的威胁及困难点㈤本案市场定位（六）本案价值分析第三部分：项目规划设计营销一、建筑风格定位、色彩计划二、主力户型选择三、环艺设计定位四、交通组织定位五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：项目形象营销一、项目视觉识别系统核心部分（一）名称（二）标志（三）标准色（四）标准字体、延展及运用部分（

3、一）营销接待中心包装设计（二）丁地环境包装设计（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：项目推广策划一、项冃主要卖点设计二、物业强势、弱势分析及对策三、目标客户群定位分析四、价格定位及策略五、入市时机规划六、广告策略七、媒介策略八、推广费用预算九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：项目服务营销一、前期资料准备及销售培训二、销售组织及日常管理三、先期导入物业管理项目背景鑫源・圣景苑项目位于运城市盐湖区圣惠路中段西侧,与运城市大型中、低档住房消费的小区明珠小区紧紧相邻。该项目用地的初始状态是一片30多亩的旧厂

4、房地。项目紧邻运风高速路，由于项目的本身的地理位置和项目周围的商业开发程度及商业氛围，我们暂定鑫源・圣景苑的诉求点为：“咱运城老百姓满意的好住房和多走几分钟——为家添轿车”。鑫源•圣景苑周围建筑多为八、九十年代的民宅，平房早已破旧不堪，加之此地块位于运城市区和乡村交界地;而且根据项目本身所在地的运城市地理位置情况，项冃所在地又被称为“运城市的城市淹没区”，这里居民的素质普遍不高，周边生活配套十分落后。鑫源•圣景苑口前的市场定位基于此上等原因。第一部分：区域市场个案调查分析一、项目邻近地段住宅市场分析（一）区域内

5、商品房供应量及空置率统计鑫源•圣景苑位于圣惠路西侧，我部门在市场调查过程中，将其所辐射到的范围界定在运城市区之内。依据区域内物业的商品房售价把市调项目分为两类，以凤凰路为界，凤凰路以东的物业多为高档商品住宅，凤凰路西端划为中低档商品住宅。具体数据如下表：高档物业商品房供应量及空置面积统计表单位：平方米元/nr序项目名称坐落位置总建筑面积空置面积起价均价工程弓进度1现房2期房3期房4期房5现房6期房合计中低档物业商品房供应量及空置面积统计表单位：平方米元/nV序号项目名称坐落位置总建筑面积空置面积起价均价工程进度

6、1期房2期房3期房4现房5期房6期房合计从上表来看，运城市区被调查的物业无论是高档楼盘，还是中低档楼盘大多数是期房，这还只限在被调项目的统计数据，如果再加未被调查的项目，佔计市场空置率将占商品住宅开发面积60%,木项冃规划总建筑面积为30145.54平方米，现仅处于设计、规划阶段，从市场现有的商品住宅空置量来看，本案已经处在激烈的市场竞争之中，面临着非常严酷的市场考验。（-）商品房销售个案分析根据鑫源•圣景苑总体规划、目前认购期商品房的售价，区域内可与本项目形成竞争的项目有：明珠小区二期项目、西碧园小区、公司正

7、在筹建的项目。【明珠小区二期项冃】项目地点：圣惠路中段开发企业：运城市通宇集团开发有限公司建筑面积：3万零平方米建筑结构：主体6层建筑，临街楼盘不带底商设计户数：11幢楼约——户特色配套：主入口西侧的住宅楼带底商。主要卖点：与众不同的特色技术服务——六层送一个空中花园（送简装修，不装及可入住）销售进度：25%【西碧园小区】项目地点：红旗西街712号开发企业：运城市碧海花园房地产开发公司建筑结构：主体6层建筑，临街楼盘带底商（框架结构）设计户数：6栋楼主要卖点：运城市住宅最低价格（1020元/平米起价）销售进度：

8、开始销售半个月二、项目周边环境分析（―）本项目土地性质调查盐湖区圣惠西侧路30.74亩土地，规划建设3万零一百四十五点五四平方米住宅。现地上物已平，原属厂房地，基本符合七通一平标准。（二）本项目周边环境调查本案远方景观较好，没有都市的喧嚣只有四季的庄稼和树木.但是，本案近景不佳，周围是待拆改的破旧平房，为数不多的老楼也年久失修；（三）本案交通条件调查细看，本案交通环境还有欠缺之处。鑫源