金融政策对房地产市场的影响以及企业对策

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1、1、绪论在房地产业企业发展的过程中，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。2、金融政策对房地产市场的影响2.1、2001年以来我国房地产金融政策的几次调整从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。2.11规范。2001年6刀19日，屮国

2、人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”）.该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持;三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。2.12、发展。2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点,这是自1

3、997年以来第六次降息，促进了房地产业的快速发展。2.13.加强管理。贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛,局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5H下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［20031121号文,以下简称“121号文件”），加强了对商业银行房地产金融业务的管理。2.14.适度控制。2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为：今年4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例市20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下

4、浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。2.2、对房地产开发企业的影响2.21、房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款（有的地方称为“过桥贷款”），在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心

5、委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金（所有者权益）不低于项目总投资的30%,二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%,商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款

6、准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。2.22、开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目资金主要来源于四个方面:房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止，但实际上仍然十分普遍，而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款，121号文件下发以后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少；

7、预售房款由两部分构成：一部分为借款人支付的首付款，另一部分为借款人申请的个人住房贷款，随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款山据了很高比例（最高可达80%）,本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求（详细原因将在后面分析），结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少，项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小