星洲嘉苑营销策划报告

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1、星洲嘉苑营销策划报告广州凌峻房地产策划推广机构星洲嘉苑整体营销推广策划案，是按照福泰地产开发及经营星洲嘉苑的总体战略思想，结合福泰地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为星洲嘉苑的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。本策划方案主要包括以下内容：一、为项目整体推广制定合理、有效解决的方法（原则），使得整个推广活动有计划、步骤的开展；二、制定项目

2、营销目标，营销、推广皆围绕营销目标来开展；三、明确整体的核心营销策略，贯穿整个项目的推广；四、入市时机选择及推广阶段划分，明确各个阶段的事项及具体安排；五、对销售进行策略性的控制，调控销售的每一个步骤，为各个阶段提供系统的销售举措；六、营销现场执行，提高开盘标准，实现消费者的高期望值；七、营销推广费用及媒介计划，合理的控制宣传费用。一、营销推广策划思路1、品牌建立原则：从市场推广的角度来看，“新楼盘必须大声说话”。对于星洲嘉苑来说，也正是需要反复强调项目自身的优势；同时，在项目身的优势的基础上提出项目特有的个性与气

3、质，通过造势运动形成市场关注的热点，从而达到建立项目的高认知度，并且树立福泰地产企业品牌与形象的良好目的。2、快速销售原则根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定全方位的营销管理体制，配以整合营销系统，从而达到快速实现阶段销售，创造销售热潮。3、创新推售原则传统的推售方式在现今竞争激烈的房地产市场销售中难以取胜，必须在推售的过程中不断的求变，求新，使用创新的推售方式，在推广形式、付款方式、销售渠道、促销策略等等不断提出新的方式推出市场，吸引客户的眼球。4、完善销售条件原则销售达到双赢的局面，除了靠优质的产品、精

4、心的策略、缜密的执行，还必须要有硬件的配合，提供完善的销售条件。例如项目前期还处于一块空地，应提前设有临时的接待中心，完善的宣传物料准备与到位的展示系统等，避免因处于期楼阶段，满足不了客户对项目的了解而暂时持观望态度的缺陷。至公开发售时，现场售楼部及样板间应开放，投入使用，配以更多的更直观的销售物料，如模型等，加强客户对本项目的深刻了解。5、个性化突围原则从同质化竞争到个性化突围。在石家庄房产竞争趋势的大环境下，发展商加快了楼盘的推出频率，急于套现。因此，在石家庄市场上克隆成为一种现象，克隆的产品往往注重了产品的基

5、本功能的照搬,但是对于产品独特的设计理念与文化、精神享受却是无法复制的。同时，在这一市场状况下，有些开发商不免采取价格竞争的策略，对星洲嘉苑也是一项较大的冲击。因此，在这种形势下，星洲嘉苑必须是实现个性化突围，坚持独特的居住价值主张,以获得到市场的认同和追捧。6、捆绑式销售原则以住宅与商铺相配合，住宅带动商铺销售。本项目商铺的面积与数量并不多，单一的推售商铺并不能达到更有效的效果，若住宅与商铺两者相结合，以住宅带动商铺的销售，会起到相得益彰的效果，对两者都有互相促进的作用。二、营销推广目标1、住宅总体销售目标A、总

6、销售面积：约66,667平方米注：以上数据来自“山鼎设计院”初步规划方案提供之住宅可销售面积统计。B、预计整体均价：多层：2400元/平方米。小高层：2500元/平方米。商业：5500...6000元/平方米。注：以上数据为初步入市价格方案，最终结论在核实成本及预计利润，以及经过市场预热期后，根据市场反应由双方深入研究后得出。C、总销售额：约1.73亿元。注：以上数据是由A、B两项得出，最终结论有待定案。D、总销售时限：2003年11月下旬开盘至2004年2月基本完成总销售额的90%.2、各阶段销售目标及回笼资金预

7、计：A、公开发售第1个月内：完成总销售额45%,即回笼资金约0.78亿元。星洲嘉苑刚入市，无论是产品素质还是项目所倡导的生活感受，对客户皆有着较强的吸引力与新鲜感，而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广，将形成第一个销售高潮。B、公开发售第2个月内：完成总销售额35%,即回笼资金约0.6亿元。此阶段利用各项销售措施组合刺激市场，多种销售渠道共用，配合不断更新的现场展示，对目标市场发动波次进攻。C、公开发售第3个月内：完成总销售额10%,即回笼资金约0.17亿元。鉴于本阶段销售接近中后期，针对销售有阻力的

8、单位，利用多种促销形式结合，以快速清除尾货为目标。三、形象包装策略:动感新加坡时尚新生活探阐释：1、动感、时尚，体现一种纯粹的新加坡生活模式与文化内涵。指的是项目倡导一种全新生活模式的变革，它表现的不是一种单纯的生活方式，不在于形式，而在于本质，是新加坡独有的、创新的生活模式，是一种极具具有活力的，动感的，时尚的，现代的，时尚的新生活的内涵。2、新加坡的生活