大连商业项目策划

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1、解放路改造项冃目录第一部分：商业部分1■大连市概况51-1人连市概况52■大连市的商业分析52-1市场冋顾52-1-1国营商场同合资商场共存52-1-2超市效应62-1-3商场相对比较集屮72-2大连商业分析72-2-1人连现时商业总存量72-2-2未來商业供应72-2-3市场售价及租金反映102・3人连商业个案分析112-3-1大连胜利广场112-3-2大连大世界家居广场122-3-3大连奥林匹克购物广场133•项目的商场部份分析153-1项目概况153・2项目SWOT分析16S——项目优势16W——项□劣势16O——机会17T威胁184•市场定位184-

2、1国内市场形势19大连商城的形势214・3本项目覆盖地域及经济潜力224-4市场需要什么234-4-1商场档次分析244-4-2商场类型254-4-3商场主题分析254・5本项目产品定位264-5-1档次定位264-5-2项冃的主题定位28探首创旅游式主题的商业物业概念28探主题新颖的吸引28探市内旅游文化的支持28探对消费人群的吸引力29探借用概念的吸引力29探借用其它元素的吸引力304-5-3形象定位304・5・4项目定位的发展优势314・6项目产品设计建议334-6-1针对项目整块建议334-6-2针对A、B、C、X地块的业态？334-6-3针对D、E

3、地块规划354・6・4针对D、E地块的业态设置354・7项目的特色如何营造385•商场的租售策略405-1H标客户405-1-1销售日标客户404-1-2招商客户405・2租售时机404-3租售策略414-3-1租售推广策略414-5主要促销手段455・6招商条件464-6-1租金优惠466■商场的经营管理475-1角色475-1-1对内经营475-1-2对外经营475-2目标485-3效果486-3-1旺人（消费人流）486-3-2旺场（投资者和商家）496-3-3旺财（经营收益）496-3-4运用多元化经营策略，506・4商业物业主耍经营管理模式506-

4、4-1经营模式比较506-4-2采用经营模式的论证526-4-3结论527■经营推广537-1推广活动537・2信息系统建议537-4经营促销于段参考548•经营管理组织架构559■商业招商经营运作优势559-1-1具有较强的商业招商能力，559-1-2具有实际招商操作经验，559-1-3具有引入主力店的成功经验569-1-4丰富谕业经营运作经验，579-1-5服务品牌57第二部分：住宅部分1•大连住宅市场概况分析592•项冃的优势劣势分析602・1项FI优势：602・2项目劣势：602-目标客户的定位和分类612-1住宅的目标客户分析613・2公寓的冃标客

5、户分析614■项目定位623-1项目理解624・2产品定位623-3形象定位634-4项冃形象包装645-产品建议644-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64对A、B、C、D号楼功能说明645・2户型设计建议：676•项目命名的初步建议675-1项FI整体命名676・2商业命名676-住宅与商业的互动分析684-1住宅与商业的统一性684-1-1住宅统一性体现68商业统一性的体现684-1-3住宅和商业的协调687・2住宅和商业开发推售的互动策略696・3说明71第一部分：商用物业1•大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤

6、海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。人连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。1•人连市的商业分析1-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大世商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原冇商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代Z而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐

7、大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带來了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、人型游艺区等，吸引了以年轻人为主的人批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会,纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会,推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集I才I也推出“不满意就退货”的承诺。进入2000年，各人国营、合资商场已先

8、后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各