罗马假日地产项目全程策划报告

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1、罗马假日（建坤花园）履门鼠風房地产报资硕问帘限公司二家炼四年二月八日罗马假日（建坤花园）全程策划报告目录第一部分：区域市场分析篇一、区域概况5二、区域房地产供应市场分析61、龙池开发区商品房市场供应不断增加62、2003年龙池开发区楼市呈现特征73、2004年龙池开发区楼市总体走势7三、区域房地产需求市场分析7四、相同区域内房地产竞争项目调查9（一）本项目主要竞争对手9（-）个案分析10五、不同区域内房地产竞争项目分析161、角美镇房地产项目162、海沧房地产项口17六、区域房地产市场租赁状况分析18第二部分：项目概况篇一、项目概况

2、19二、项目SWOT分析19第三部分：项目定位篇一、产品性质定位21二、客源定位21第四部分：产品规划篇一、产品总体规划设计23二、住宅规划设计24三、店铺规划设计24第五部分：项目投资经济效益分析一、项冃经济效益分析26第六部分：产品营销推广篇一、市场主题的确立及入市的整体形象28二、案名建议：“罗马假FI”28三、项目推广28（―）策略思考281、品牌策略282、广告策略：分阶段主题28（-）销售进度控制30（三）建坤花园的价格与销控体系301、价格与销控体系302、小结31（四）项口分阶段推广思路311、销售第一阶段：项目导入

3、期312、销售第二阶段：项目开盘期及强销期333、销售第三阶段：持续期34“凯撒”商业街营销推广方案第一篇:市场概述一、区域（龙池开发区）商业概述36二、区域（龙池开发区）商业结构36三、区域（龙池开发区）商业物业开发现状和趋势36四、消费者状况37五、经营户状况37第二篇:商业物业竞争对手篇一、直接竞争对于【金山家园】39二、间接竞争对手——龙池•好望角40三、间接竞争对手——瑞鑫公寓40四、间接竞争对手——灿美阳光41五、间接竞争对手一一云龙海岸42六、其他类比项目调研42第三篇：项目SWOT分析一、优势和机会点43二、问题与威

4、胁点43第四篇：项目定位第五篇：营销筹备第六篇：销售政策第七篇：广告策略罗马假日（建坤花园）全程策划报告以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，通过项目专业策划来发掘项目的优点并加以专业发挥，配合尽快完成项目的销售目标。策划是促进销售的有效手段和必要措施，制定系统的、科学而全方位的策划计划是完成本项目销售任务的重要环节。通过策划我们还将有效的刺激市场需求，树立楼盘形象，而重点和难点在于本案店面的销售引导；对于住宅单位的销售，将循“投资自住两相宜”路线平行展开。第一部分：区域市场分析篇1、区域地理位置：漳州龙池开发

5、区位于漳州角美镇东南部，紧接厦门海沧投资区，东于海沧交界，西至规划龙池一路，南至九龙江边，北至龙池山，坐山面水，号称“闽南小金三角”,是通往厦门海沧、漳州的必经之路。龙池开发区被定为省级重点投资开发区。2、开发区现状：龙池开发区总规划面积达13.52平方公里，内设灿坤、片礁、金山、鸿浙和台湾纺织城等五个工业园，其小灿坤工业园、台湾纺织城、鸿浙工业园等三个大型工业金业所需员工人数可达13力•人。2003年，灿坤集

6、才

7、在此设立灿坤工业园，并被省政府列为省重点建设项目。工业园占地160万平方米，投资6亿多美元，拥冇3万多名一线工人。其生

8、活配套由社会提供。3、开发区房地产市场：龙池开发区总规划面积达13.52平方公里，政府规划开发区共有六个房地产项目，他们分别是：云龙海岸、瑞鑫公寓、金山家园、灿美阳光、龙池•好望角、【本案】。到目前为止，有些项目（如瑞鑫公寓）已经完成一期的销售工作。在大规模工业项目开发的同时，催生了区域房地产开发热潮。在一年的时间里，已经有瑞鑫佳园、金山家园、灿美阳光等项口相继推出，而且区域市场开发产品“同质化”现彖严重。随着产品供应量的逐渐增多，市场竞争愈加激烈。4、区域人口预测：随着灿坤落户漳州，紧邻海沧的龙池开发区已成为新的投资热点，今后的5

9、至10年，龙池开发区的人口规模将由现在的14339人递增至12万人以上。目前开发区内，仅灿坤的员工数量就已经达到了2万3千多人。根据灿坤公司高层介绍，灿坤员工总数量将达到三万人。政府规划方案也明确表示：开发区建成后，区域内的人口总量将达到16万左右。5、居民收入水平：灿坤员工的待遇分为五个档次：第一，普通工人：700〜800元/月；第二，技术I：1000〜1200元/月；第三，班长：1200〜1500元/月；第四，中层管理人员：2000元/月左右；第五，高层管理人员：无法获取，但至少在3000元/月以上。开发区内居民以前主要靠外出打

10、工、经商或种地为生，但是开发区成立后，很多村民将自己的房屋出租给外来工厂工人，以赚取房租。我们在市调过程中获知一个村民单单房租，一个月就达到了一万元左右。总体而言，开发区的居民生活环境得到了很好的改善，尤其在消费水平上已经得到了一个很