房地产项目全程策划报告

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1、【地中海•印象】拆迁安置房地产项目全过程策划设计第一章市场策划房地产开发投资活动的首要环节的寻找和确认市场机会，即投资机会，为此在对项冃的开发前一定要进行足够的市场策划和分析，即对房地产市场的投资环境、房地产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开发项日的市场主位和冃标选择提供决策依据。柳州市房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的n标来把握方向、在对市场精准掌控的

2、条件下对项n进行定位与开发。房地产开发项冃前期策划的冃的，是促成项冃达到最住的市场效应（效益冃标和形彖忖标）。一•个项忖能够成功运作取决于齐种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项冃执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的口标是为【地屮海•印象】项口的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项H成为柳州市最具购买价值的物业，成为柳州市具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。第一节房地产市场调查一、

3、市场调查的实施步骤木项忖所进行的市场调杳步骤可以如下图所示:（-）明确目标本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项冃。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。要明确木项忖市场调查的H标，就要明确木项H的开发廿的。木项H开发的最根木原因是由于为实现城市整体规划，拟对广场路8号现人民医院职工宿舍实施搬迁。为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥善解决被拆迁人的安置问题。（-）制定研究计划根据调查口标制定研究计划。抓住调查对象屮的重点进行实施调查研究，由于拆迁项Fl以

4、及待建安置项冃都位于柳州市城中区。因此，需将调查工作的重点放在城中区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及木拆迁项□及待建安置项日周边市场和环境情况。（三）组织实施计划由研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率，进行精细的人员分配。提升质量，预先做好调查表格，尽量丰富调查内容。还有就是采用按组分区域调查形式，减少主观原因造成的调杳漏洞。（四）分析和处理信息经过调查的实施，对调查取得的信息进行分析和处理。这是调查工作中重要的一个环节，它直接影响着此次工作的的质量，是对调查结果的初步提炼，也是整理调查成果的重要前提。（五）提出研究报告对调杏得出的内容进行分析和处理后，

5、就要对分析的成果进行筛选与提炼，结合本项hl中各方面的实际情况进行考虑，制定出本项忖的实施规划。并提出对本项H可行的方案以及对本项目述需耍进一步修改和完善的建议和意见。二、市场调查的方法房地产市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普杳、重点调杏、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法來划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。（一）按调查对象划分1、全面普查全面普杳是指对调杏对象总体所包含的全部个体都进行调杳。可以说对市场进行全面普查，可能

6、获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结杲，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。2、重点调查重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调杳对象，进而推断出一般结论。采用这种调査方式，由于被调查的对象数日不多，金业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往

7、这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断;II整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对彖，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。3、随机抽样随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样木进