【精品】咸宁县地产策划

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1、“海岸明珠”销售推广方案一、项目基本概况项日位于威宁县火车站附近500米处，站地面积118亩,其中第一期建筑面积7万平方米，与未来政府机构办公区相邻。二、威宁县商品房现状2007年居民建房资金总额达几个亿元，商品房成交额只有0.11亿元，房地产起步晚发展缓慢，观念成旧，市场混乱，相对比较落后，推广形式单一，在消费观念上，宁愿买地，不愿卖房，对房地产消费市场有所不利，从配套上，户型设计上与居民自建房形成优劣差距，威宁从文化层方面上也相对落后，一个多民族的消费群体，对户型规划景观自然形成差异裂纹，导致威宁县房产的开发难度。三

2、、项目命名解释“海岸明珠”：海岸明珠借助于草海的自然景观优势与项目接壤，山水倒映，水天相接，营造了项目景观优势，同时借助这片海，与旅游品牌相呼应，打开海南岛、广西北海部份海滨城市踩盘史，大部分利用旅游这张牌，在充分利用广告推广，获得了旅游客户够房热，增加市场占有率。对于地处云贵高原的威宁来讲，祖祖辈辈看惯了山赏过了绿，蓝蓝的碧海，就是成功者数百年的追求了，海岸明珠绿化了主题，在概念推广上若形成统一，对型走品牌创造价值上意义深远。四、SWOT分析S优势：1.项目自然条件良好，空气清新与草海接壤2•项冃规模大，整体规划协调，

3、有利丁•项冃的形象推广和规划的广告投放。3.未來在该区域内市政配套突出，离火车站近出行方便。4.具旅游条件可顺势引入外地人流，对项目价值有提升。W劣势；1•该区域U前处于半生地状态，人流量少，四周处于规划阶段。2.离火车站近，在治安上存在隐患。3.交通不方便无公交车，的上车比较稀少。4.民族多，民族与民族之间存在家仇，会造成一定负面因素，流失部分客户。5.文化落后，在广告上不能用深度的广告软文，也不能太直白的软文，深度太通俗，直白有损形象。6.居民有买地自建房的传统习惯。O机会：1.在营销手段上的借助旅游做文章，如五一黄

4、金周。2•在配套和走位上形成差异化行销，在威宁独树一帜，提升项日品牌和房地产公司品牌。3.灵活通用事件营销和活动营销进行强势宣传。改变客户思维和习惯。4•在后期电梯房户型可适当调整，迎合市场需求。T威胁：1•商品房在威宁本年度上市量大，客户竞争激烈。2•消费市场区域较小。3•大盘开发周期长，国家对房地产逐渐设限如税务，银行利率，按揭贷款手续等，对房地产开发有所不利。六、营销推广策略(1).营销总体策略：我们认为采用“实效策划”的策略较为适宜，通过实效策划来吸引目标客户群体，并且通过实效策划来成就项目品牌。特点：推荐项目优

5、点，对于销售起引导作用，购房者容易有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。(1)、推广元素：1＞核心元素“海岸明珠、XXXXXXXX”主要诉求:占地近XX平方公里的XXXXXXXXXXX邻本案,高标准改造后的沙河生态走廊从该区域穿流而过，新华公园、塔子山公园对该区域的合围。造就了生态的出现。政府的规划引领，让整个威宁县房产逐渐的走向中高端品质，成为成都最大的中产居住区，应运而生！同时项目地处于城市的东面，因此享受的同样是城市的生活,卓然一派“离法不离城”的意境2、附加元素“产品

6、”客户买不买房子，归根结底落实到产品的本身，本案的产品我们从以下两个方面提炼它的卖点：开发的规模，居住品质。7万M2：在数字上直接体现出产品的规模化，XXX万平米表现出来的就是大盘气质；现代美宅澳洲风情：表现区域先天的澳洲生态景区优势，加上建筑的形式和自身社区的生态性、自然性；从而塑造出项目所在威宁县市区鲜见的楼盘形象；(1)、营销手法：(■)文化营销文化内涵是提升楼盘品质、引起消费者共鸣的重要因素。本项目可通过周边浓郁的高校文化气氛来赋予楼盘的文化品位，并通过沙河文化的底蕴以及产品的建筑文化来表述项目的文化内涵，以及企

7、业的文化价值诉求。如：1、借成都交通学校浓郁的文化气氛提升项目的文化内涵。2、举办沙河文化展活动。3、举办与教师结盟活动，让孩子的成长过程更科学。（二）情景营销情景营销主要是为消费者“造梦”，提前描述生活愿景，手法上主要通过文字的感染力、平面表现的张力，以及现场生活场景演示的逻辑顺序，制造购买冲动。如：1、举办“车子+房子”联谊活动。体验“有车、有房”的生活梦想。2、举办“东润”企业职工老照片、生活照片、摄影展。展示过去威宁县生活的场景，引发目标消费者的共鸣。3、举办十一免费电影节活动，体验社区的休闲、优雅生活。（三）定

8、向营销本项目的目标客户群主要集中在东部。所以我们认为除了传统大众信息传播外，应该配合更有效的信息传播途径，本案在推广中应当形成“两只手”-…传统大众推广和小众立向营销。如:1、四、媒介选择及组合策略做实效的广告，媒介选择的种类不必太多，必须注重到达率和销售力。我们对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组