【精品】地产招商策划案

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1、商业地产招商策划方案（T、招商策划案前期准备工作一、市场调研1、社会环境调研分析①政治环境分析调查要点：经济政策、城市发展规划、行业发展规划、政策的倾向性②经济文化调查要点：国民主产总值、人均国民收入、社会消费品总量、产业结构、资源状况③文化环境调查要点：思想意识、风俗习惯、宗教信仰、价值观、文化素养、审美情趣④地理环境调查要点：交通、地理位置、气候、地理特征（了解气候、地理环境对消费者的生活习惯、衣着、住房等方面的影响）2、市场需求调研分析①消费需求调查要点：货币收入状况、人口数量、消费倾向、人口增长、人口分布②消费结构调查要点：人口构

2、成（性别、年龄、职业、文化程度、民族等）、家庭规模及构成、收入增长状况③消费行为调查要点：消费者特征（性别、年龄、职业、文化程度、收入等）、消费者认知（产品认知、品牌认知、店牌忠诚度及美誉度认知）、消费才行为方式（数量、地点、「I的、消费心理、行为类型、决策过程）、消费者信息来源渠道3、商品调研分析①商品组合调查要点：商品种类、比重、品牌知名度、主要品牌商品所处发展阶段、商品包装、商品质量、市场竞争力、盈利水平②商品价格调查要点：定价水平及销售量、不同阶层顾客对商品的需求程度、定位合理性、价格对盈利的影响程度4、卖场环境调研分析①外环境调

3、查要点：交通易达性、客流状况、公共休闲场所、竟争程度②内环境调查要点：商品布局、卖场规划、室内装璜、灯光设置、背景音乐、POP广告、VI识别系统、电梯及人行系统5、市场营销活动调研分析①竞争对手调研调查要点：竟争对手数量、规模、实力、经营商品组合、市场定位、主要消费群、服务方式、形象、运营方式、促销方式、宣传手段和广告策略、卖场环境特征、市场占有率、经营管理水平、发展趋势②促销活动调查调杏要点：广告调杏（广告主题、广告媒体及其受众情况、广告信息传递率、广告内容记忆率、广告对销费行为的改变、消费者对广告内容及方式的建议、广告对营销业绩的影响

4、）促销活动调査（活动对销售额的增加幅度、消费者参与程度、对消费者产品认知影响、市场占有率的变化、顾客喜欢的促销方式）二、市场调研方法1、•直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。2、间接调査通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。3、直接征询这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项H的定位和营销的制定很有意

5、义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调杏要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场固定地点调查调杳人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调杳观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全血之处，不耍为其表彖所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧曲，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。三、设计调查问卷（范例）调研问卷1、请问您

6、及家人有没有在这张卡片上所列的公司工作？（单选）市场调研公司、广告公司1公关、社情民意调杏机构、咨询公司2广播、电视、报纸、杂志等各种媒介机构3房地产发、建设单位4房地产经销或代理单位5以上均无62、您本人在过去6个月中，有没有参加任何形式的市场研究活动?A、有B、没有3、请问您的年龄是：15岁以下115——18219——22323——25426--3053135636--40741——458465051——5555岁以上4、请问您是：（单选）土生土长的本地人不是本地人，但在本地居住1年以上不是本地人，在本地居住不到1年外地人来旅游观光外

7、地人来出差外地人来探亲其他（请记录）234567购物习惯与行为01、请问您知道卡片上所列的这些（商场、批发市场）吗?02、请问您去过卡片上所列的哪些（商场、批发市场）购物?（商场、批发帀场名称）（商场、批发市场名称）（商场、批发市场名称）（商场、批发市场名称）（商场、批发市场名称）（商场、批发市场名称）其他（请注明）011245670212456703、请问您去过（当地城市）以外的其他地方购物吗?去过（外阜城市名称）1去过（外阜城市名称）2去过（外阜城市名称）3去过香港4去过澳门5没有去过当地城市以外的其他地方6其他（请注明）704、请问

8、您在什么情况下会去（当地城市）以外的其他地方购物（当地城市）没有卖的1买贵重的物品会选择更专业的市场2当地城市的商品种类比较少3结婚购物时4买家私吋买珠宝首饰吋其他（请注明）05、请问您在当地