【行业研究】物业管理行业纠纷调解机制研究(一)

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1、【行业研究】物业管理行业纠纷调解机制研究（一）2014-07-15秘卩处中国物业管理协会随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进，我国物业管理近些年呈现前所未有的发展态势，对改善人居工作环境、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、解决城乡就业难题、推动国民经济增长作出了积极贡献。但在行业快速发展的同时，企业之间、企业与业主之间，以及企业、业主与其它主体Z间的纠纷也大量涌现出来，影响到社区的和谐稳定及行业的持续健康发展。分析行业发展中存在的主要纠纷类型，研究行业纠纷调解机制的工作已急迫地摆在而前。一、物业管理纠纷分析住房和城乡建设部房地产市场监管司对全

2、国22个城市的调查和中国物业管理协会对现状的分析，物业管理纠纷主要集中在以下几个方面：1.开发建设遗留问题造成的矛盾。包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面枳缩水等等。这些问题待业主入住后逐步暴霜出来并长期得不到解决，致使业主和使用人迁怒于物业管理。在被调查的22个城市中，出此引起的纠纷占50%以上。北京市宣武法院近年审理的千余件物业管理纠纷案小，有七成是因开发企业遗留问题所致。2.因公用部位、公用设施设备产权不明晰产生的矛盾。一些住宅区由于会所、物业管理办公用房、地下停车库、小区道路等产权归属不明确，一方而造成业主对产权

3、的强烈主张；同吋，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊，以及物业经营收益分配等多方而的孑盾。《物权法》的出台和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的实施，对此类纠纷的减少和冇效处理起到了积极的作用。3•相邻关系处理不当带來的纠纷。有的业主任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音、违反规定饲养动物、违章搭建，以及将居住用房擅自改为非居住用房，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏而影响相邻业主的正常居住等，曲此带來大量的邻里纠纷。4.物业管理服务不规范引起的纠纷。有的物业服务企业不按合同约定提供质价相符的服

4、务，多收费少服务以及收费不透明、其至乱收费等问题不同程度的存在；少数物业服务企业擅自改变公共部位、共用设施设备的用途或利用其经营为口身谋取利益，引发业主的不满。5.业主大会和业主委员会运作不规范，纠纷呈现多样化趋势。相当多的物业管理区域没有成立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；少数业主委员会成员热衷于挑起物业服务企业和业主的孑盾，甚至引发业主间纠纷「个别人打着维护业主权益的旗号，利用手中职权牟取私利，向物业服务企业索要钱物、指定维修工程发包单位拿取冋扣、要求安置亲属工作，要求免交物业管理费等等，损害了大多数业主的利益，使得业委会内部、业委会和

5、物业服务企业、业委会和业主Z间的孑盾不断激化。仅以上海浦东为例，前两年就出现多起将业委会告上法庭的案件。6.企业因市场竞争导致的纠纷。一是在项目交接中两个企业互不和让形成僵持，二是个别企业以低于成本价抢占市场份额，三是个别企业在项目招投标中采取舞弊等不止当竞争手段。尤其是有的物业管理项目重新选聘了新的物业服务企业，但是原管理企业不肯退出，甚至形成了长时间的“两军对峙”紧张局面。这种情况在广州、北京、成都等地都有发生，既干扰了业主的止常生活和工作秩序,也给物业管理行业造成了极其恶劣的社会影响。7.因和关经营性行业不承担应负责任而触发的孑盾。不少城市的

6、供水、供电、供气、供热等单位违反《物业管理条例》规定，没冇做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用，由此产生了物业服务企业和相关企业的纠纷。在问题没有得到妥善解决之前，有的物业服务企业将总表和分表的差额摊入代收的水电气费中，由此又产生了与业主的纠纷。&部分业主借故拖欠物业管理费引发纠纷。-•些经济欠发达城市的业主在买房时对物业管理消费观念和法制观念还较薄弱。冇的业主希望得到更多的服务，却不想缴纳相应的服务费。中国社会调查事务所的一份市场调查资料显示，在遇到物业管理纠纷时，冇20.2%的消费者选择拒交物业管理费。业主欠费不仅影响到物业管理的正常运作

7、，也侵害了交费业主的利益。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》分别在第六条、第七条和第九条第二款对物业服务企业追索物业服务费的法定权利做出明确规定，这在平等保护物业服务合同双方主体权益上迈出了重要一步，但欠费问题的解决还有待时日。9.因物业管理区域内的人身财产损害引发的纠纷。主要指小区内发生车辆丢失、财产被盗以及杀人伤人案件后，业主追究物业服务企业的管理责任。10.因政府主管部门不作为或不当作为引发的行政纠纷。《物业管理条例》赋予行政管理部门对业主大会和业主委员会的监督指导职责，在业主大会成立、业主委员会备案和换届等

8、过程中，业主委员会对政府部门怠于指导监督（备案）或者违法行政提起的行政诉讼。此外，发牛违章搭建、损坏房屋安全等问题时，物业