【行业研究】物业管理行业纠纷调解机制研究(二)

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1、【行业研究】物业管理行业纠纷调解机制研究（二）2014-07-16秘书处中国物业管理协会（接昨日第一部分）三、物业管理行业调解的可行性分析物业管理行业调解，是伴随着市场经济的发展和行业协会作用的提升，而发展起来的一种以物业管理行业协会为调解主体，凭借行业专家的专业优势和行业协会的公信力，参与物业管理纠纷处理的非诉讼纠纷解决方式。（-）物业管理行业调解的优势及外部环境的成熟1.物业管理行业调解的优势。由物业管理行业协会来调解行业内部或行业成员与外部主体之间的纠纷，具有专、快、好的特点。专，是指行业调解由专业、专家的优势；快，是指比其他诉讼纠纷解

2、决机制可以达到更快的效果；省，是指在时间上和精力上的节省。具体来说，行业调解具有以下优势：一是调解方式比较灵活。协会借助与仲裁、人民调解委员会、法院等部门的合作，可以采取多样的方式来加强调解的公信力与成功率。二是具有一定的专业优势。协会了解本行业的情况，能够促进纠纷双方冇效地进行沟通，为纠纷双方捉供切合实际的建议或纠纷解决方案。三是调解程序简便。行业协会调解只要能冇效地促进双方沟通对话、合理解决纠纷就达到目的，调解过程随着纠纷解决随时终止。四是调解成本较低。纠纷各方利用行业协会进行调解，社会成本和经济成本都较诉讼相对减少，尤英是能使企业避免因

3、陷于诉讼而付出更多的机会成本。2.物业管理行业调解的外部环境基本成熟。经过二十年的努力，一个内容全而、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系已基本形成，为物业管理行业调解创造了良好法律环境：《合同法》、《物权法》中“建筑物区分所有权”的有关规定以及最高院有关物业管理的两部司法解释，为物业管理纠纷的调解提供了民事法律依据；《物业管理条例》为物业管理活动萸定了行政法律基础，冇利于规范物业管理各方主体在物业管理的不同阶段形成的各种权利义务关系；“招投标办法”、“业主大会规程”、“收费办法”、“资质管理办法”、“成本监审办法”等部门规章以

4、及物业管理地方性法规，为物业管理纠纷的调处提供了专业性和技术性的支持。2009年7月，最高人民法院印发了《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》(以下简称“《意见》”)，明确行业调解组织的法律地位，积极鼓励并支持行业协会建立健全调解相关才盾纠纷的职能和机制。《意见》明确了经行业调解组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业调解组织调解达成的调解协议，当事人可以中请有管辖权的人民法院确认其效力。《意见》的发布实施，进一步确立和增强了行业协会的行业调解职能，为建立健全物业管理行业乃至全国各行各

5、业纠纷调解机制提供了法律依据。(-)物业管理行业调解的初步设想我们主张多种调解方式共同发挥作用，形成行业调解、行政调解、人民调解、司法调解相互衔接的联动机制。同时，充分发挥各级亦会的行业调解职能，畅通利益诉求渠道，依法、及吋、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐良好的物业管理环境。我会拟将推行物业管理行业调解试点列为协会的重点工作之一，在天津、上海、成都、深圳、南宁等地先行试点，并逐步推开。在貝体操作上，我们有如下构想：1.物业管理行业调解内部机制的建立一是协会设立行业调解委员会，建立调解员队伍。物业管理行业协会作为调解主体，须具备一定的独立

6、性，有条件的各级物业管理行业协会，可以设立独立的调解机构或调解职能部门。尽快建立调解员队伍，可以包括退休法官、法律专家、物业管理专业人士及其他热心调解工作的社会人士。调解员应当遵纪守法，为人公道，客观中立，经过必要的法律知识培训，具有一定的法律知识并能熟练运用调解技巧。二是建立健全行业调解程序及指导性规则。各级物业管理行业协会需参照人民法院调解工作规则，并结合区域特点及行业惯例，制定出调解工作规则、调解员职业道德准则等，指导行业调解工作的开展。2.建立健全物业管理行业调解外部协调机制一是争取最高院和各级法院的支持，建立各层级的物业管理调解员名

7、册。《意见》指岀：“冇条件的地方人民法院可以按照一定标准建立调解组织名册和调解员名册，以便于引导当事人选择合适的条件调解组织或者调解员调解纠纷。各级人员法院应当加强与社会组织的联系，积极推动各种非诉讼纠纷解决机制的建立和完善。”二是获得人民法院对物业管理行业调解达成协议的确认。《意见》规定，经行业调解组织调解后达成的具有民事权利义务内容的调解协议的民事合同性质，并规定经行业调解组织调解达成的调解协议，当事人可以申请有管辖权的人民法院确认其效力。对于调解不成的，人民法院应当及时审判。三是完善多方参与的调解机制。《意见》鼓励和支持行业协会、社会组

8、织、企事业单位建立健金调解相关纠纷的职能和机制，并鼓励完善诉讼活动屮多方参与的调解机制。物业管理行业协会可借助与仲裁机构、人民调解委员会、人民法院等部门的合作，采取