土-地增值税政策解读

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1、【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编2016-08-26房地产财税1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近II稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1•

2、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件Z日起90日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件Z日起90日内完成清算工作并到税务机关中报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交

3、价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税（2016）43号）第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月1口起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，己经计入房

4、地产开发成木的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其屮属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支岀从“开发成本一某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+

5、房地产开发成木）X10%以内标准扣除；（2）企业所得税在扣除利息支出时，要区分资木化支出和费用化支出，分年度归集扣除。（河南地税）4房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时

6、将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”（河南地税）5房地产开发企业销售精装修房屋时购买的家电、家具支岀，在土地增值税清算时能否计入房地产开发成木？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装

7、修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。房地产开发企业销售己装修的房屋时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。（河南地税）6资本化利息应并入财务费用中扣除《土地增值税清算管理规程》（国税发（2009）91号）第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成木中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取

8、得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支!15。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第三条（四）规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除