昆明街项目策划初案

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1、昆明街项目策划初案目录第一部分：商业部分1•大连市概况51・1人连市概况52•大连市的商业分析52-1市场回顾52-7-7国营商场同合资商场共存52-1-2超市效应62-1-3商场相对比较集中72-2大连商业分析72-2-7大连现时商业总存量72-2-2未來商业供应72-2-3市场售价及租金反映102-3人连商业个案分析112-3-1大连胜利广场112-3-2大连大世界家居广场122-3-3大连奥林匹克购物广场133-项目的商场部份分析153-1项1=1概况153・2项HSWOT分析16S——项冃优势.16W—~项目劣势.160——机会17T——•威胁.184•市场定位184

2、-1国内市场形势194・2大连商城的形势214-3本项目覆盖地域及经济潜力224-4市场需要什么234-4-1商场档次分析244-4-2商场类型25443商场主题分析254-5本项目产品定位264-5-1档次定位264-5-2本项H的主题定位28热首创旅游式主题的商业物业概念28蒋主题新颖的吸引28妹帀内旅游文化的支持28妹对消费人群的吸引力29妹借用概念的吸引力29借用其它元素的吸引力304-5-3形彖定位304-5-4项目定位的发展优势314・6项目产品设计建议334-6-1针对项口整块建议334-6-2针对A、B、C、X地块的业态?334-6-3针对D、E地块规划.35

3、4-6-4针对D、E地块的业态设置354・7项目的特色如何营造385•商场的租售策略405-1H标客户404-1-1销售目标客户405・1・2招商客户405・2租售时机405・3租售策略414-3-1租售推广策略414-5主要促销手段455・6招商条件464-6-1租金优惠466•商场的经营管理475-1用色475-1-1对内经营476亠2对外经营475-2目标486・3效果485-3-1胚人（消费人流）486-3-2旺场（投资者和商家）496-3-3旺财•（经营收益）496・3・4运用多元化经营策略,506-4商业物业主要经营管理模式506-4-1经营模式比较506-4-2

4、釆用经营模式的论证52643结论526•经营推广537-1推广活动537・2信息系统建议536-4经营促销手段参考547•经营管理组织架构558•商业招商经营运作优势55具有较强的商业招商能力,559-12具有实际招商操作经验,559-1-3具有引入主力店的成功经验569J-4丰富商业经营运作经验,579・1・5服务品牌57第二部分：住宅部分1•大连住宅市场概况分析592•项目的优势劣势分析602・1项目优势：602・2项目劣势：602-目标客户的定位和分类613・1住宅的日标客户分析612-2公寓的目标客户分析613-项目定位623-1项目理解624・2产品定位624・3形

5、象定位634-4项目形象包装645-产品建议644-1住宅功能细分和户型面积的比例建议645亠1对A、B、C、D号楼功能说明.645・2户型设计建议：676•项目命名的初步建议672-1项目整体命名674-2商业命名675-住宅与商业的互动分析683-1住宅与商业的统一性684-1-1住宅统一性体现684-1-2商业统一性的体现684-1-3住宅和商业的协调687-2住宅和商业开发推伟的互动策略696-3说明71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海,东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北

6、面背依东北人陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，I•分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。1-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出,是大连少数采用保底扌II率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于

7、1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险屮存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先捉出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。2-1-2超市效应进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商