龙门天然温泉项目服务建议书

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1、龙门天然温泉项目服务建议书深圳市世纪通泰房地产经纪有限公司通泰地产（香港）顾问有限公司二零零七年十二月目录一对项目的期望与理解二地块SWOT分析和面临的问题三项目盈利及经营管理模式探讨四项目定位以及具体操作分析五经营盈利建议六工作阶段划分及各阶段工作内容七通泰优势一、对项目的期望与理解对龙门天然温泉的期望与理解共同的期望通过双方初步的沟通，我们所理解贵公司的期望是通过本公司对龙门天然温泉的市场研究及项目策划工作，能清晰地辨析本项目的商业经营价值和优劣势所在。明确重点目标客户群与投资者的兴趣和条件，从而

2、界定项目的定位。以此寻求项目最佳利润实现，并顺利规避风险。世纪通泰诚挚的希望与贵司建立长期紧密的合作关系。首先期望为贵司开发的极具市场潜力的龙门天然温泉房地产项目，提供世纪通泰独到且全面的物业、投资及房地产专业方案，以有效规避开发风险、销售、招商及未来经营风险，实现利润最大化和长期增值收益。对项目的理解本案贵司投资建设的龙门天然温泉项目位于惠州市龙门县。龙门县位于广东省中部，地处珠江三角洲的边缘，东南与河源市、博罗县接壤，西南与从化市，增城市毗邻，北与新丰县相连。随着珠三角城市一体化进程和交通情况的改

3、善，龙门逐渐融入珠三角城市2小时生活圈。龙门山清水秀，景观迷人，旅游资源较丰富，主要有南昆山、天堂山、龙岩、温泉等各具有特色的旅游景点。近年来，龙门逐渐成为惠州市乃至港澳深广等地休闲旅游的重点选择。对项目的理解天然温泉项目地块位于天堂山麓，总占地面积500多亩。预计将建成包括酒店，别墅区等在内，集旅游，娱乐，休闲为一体的温泉别墅度假村。项目距离龙门县城约6公里，紧靠龙门有名的天堂山景区，为各地经龙门县城至号称亚洲第一泉的龙门铁泉的必经之路。项目建成后本区域将成为龙门乃至惠州高等级温泉酒店休闲度假区。项

4、目照片二、项目地块SWOT分析和面临问题优势及机会点1、龙门的温泉旅游已开始成为珠三角区域休闲旅游品牌之一；2、随着珠三角一体化进程加快和交通情况改善，人员来往日益密切，龙门开始融入珠三角城市群2小时生活圈；3、项目地块位置优越，可利用附近亚洲第一泉——龙门温泉度假村的品牌和客源；4、项目建成时间为冬季，温泉旅游符合冬季休闲旅游习惯。劣势及威胁点1、整个龙门地区缺乏成熟的商业以及配套服务设施；2、目前交通情况尚有待改善；3、温泉度假项目在龙门甚至广东日益增多，同质化竞争日趋激烈。我们面临的问题：•本项

5、目可行性与风险如何？采用何种模式操作能最有效的规避风险，实现项目利润？•我们的客户在哪里？•项目的主题定位如何？如何有效提升本项目的综合竞争力，规划具有特色的和市场潜在需求的产品组合？•如何针对外地客户群，进行产品打造及制定商业性综合经营策略，在项目开发的初期做到量身定造？•如何实现项目利益的最大化？我们的项目怎么卖？操作模式如何？我们的客户在哪里龙门作为传统温泉度假休闲区，其消费客户以往主要来源于惠州市区。近年来逐渐他们的投资欲望强不强向广深港澳等地辐射。依据对周边酒店和旅行社的调查，平时客源以港澳

6、人士为主，周末节假广深客户居多。旅游客源：广州、深圳及港澳商务休闲人士，惠州市民销售目标客户：惠州市公务他们的投资能力强不强员、老板和投资者；广深港澳等地的投资者。三、项目盈利及经营管理模式探讨旅游休闲地产主要盈利模式1.酒店和住宅等作为地产产品销售获利2.长期持有，通过经营管理获取门票和租金收益3.招纳主题旅游运营商，整体出租或出售其中第3种方式比较特殊，现主要为数家大型运营商所垄断，不适用于一般旅游投资盈利和运营模式及利弊对比分析盈利模式一：项目销售获利方案一：所有产品同时推出市场销售操作方式：所

7、有产品同时推出市场，酒店整体出售，别墅作为豪宅发售。利：理论上是回收资金最快的盈利方式；勿需对经营管理投入资金。弊：Ø项目体量较大，尤其是酒店总价高，短时间内难以获得目标客户达成交易。Ø作为旅游地产，目标客户群均为投资者，无法预期未来收益，难以成交。因此，同时销售获利的方式无法获得市场认同，具有不可操作性，不宜采用方案二：统一经营管理；酒店招商同时分割产权销售，各产品分期入市操作方式：成立经营管理公司进行以温泉度假为主题的经营管理；酒店先期入市，在招商或聘请星级酒店管理公司入驻自己经营的同时，以产权式

8、酒店模式分房出售；别墅产品后期推出市场利：1.给投资者以未来预期盈利，有利于促进购买，快速回笼资金。2.产权式酒店面对的目标客户群更为庞大，有利于市场快速消化。3.前期产权式酒店的销售和经营将更大提升别墅的价值和价格，给市场以信心，能让项目实现最大盈利效益。4.快速回笼资金，销售回款可支撑经营管理费用。盈利模式二：长期持有，经营管理获利营销方式：统一招商经营管理，项目不进行销售，以获取长期门票房租等收益。利：统一规划管理，有利于招商工作开展；能长期持有物