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1、把物業管理納入社區管理一、物業管理納入社區管理的現實意義（一）有利於深化城市社區體制的改革物業管理是城市管理的一個重要組成部分,物業管理好壞直接關係到居民的切身利益和社會的穩定發展。隨著生活水準的提高，人們對居所的要求更著重於良好的居住環境。物業管理是社區管理的要索之一，物業管理納入社區管理已越來越成爲人們關注的焦點。因此，如果做到了物業管理納入社區管理,不僅有利於物業管理的發展'而且也符合社區管理的目標'有利於深化城市管理體制改革。比如，城市屮老的居住社區雖然有了物業公司'但居民對物業管理認識不足'交擇物業公司的權力。由於缺乏競爭，有的物業公司不僅服務差，並且亂收費
2、。同時,政府的有關政策法規也很難在這樣的社區屮得以貫徹實施。相反,如果把物業管理納入社區管理,政府的房管局和民政局就可聯合發佈關於將居住區物業管理納入社區管理的有關規定。乂如，在物業社區納入社區管理之前,社區居委會、業主委員會、街道辦事處、物業管理企業、房管局的派出機構之間的複雜關係往往是物業管理屮的癥結所在。物業管理納入社區管理之後，政府就可用政策明確界定他們之間的責任。社區居委會就可以加強對業主委員會的指導，監督物業管理企業服務，協調物業管理企業、業主委員會和業主之間的關係。另外，社區居委會也可會同物業管理行政主管部門及有關單位和業主委員會、物業管理企業,一起組建
3、聯席會或管理委員會，代表區域內全體業主和使用人的物業權益。業主委員會應按章程認真履行職責，還應當接受社區居委會的指導，遵守社區居委會關於社區公共利益的決定。業主委員會如果做出違反法律法規、影響社會秩序、侵犯社區公共利益的決定，社區居委會可以按照社區自治的原則加以制止。費情況並不樂觀；在新的社區'很多物業公司隸于開發商'業主入住後沒有選（二）有利於創建新型社區清潔、優美、舒適、安全的居住環境把物業管理納入社區管理的目的之一，就是提高居住區物業管理水準，改善社區的居住環境。因此,在抓創建文明社區、文明社區工作中,要充分認識到加強居住區物業管理工作的重要性。基於這種認識,把
4、物業管理納入社區管理的工作應著重做到以下三點：第一，要根據老小區先天條件差、配套設施不足、推進物業管理難度較大的特點,著重加大老小區的整治力度。通過綜合整治專案爲刖建物業管理優秀社區、文明社區刖造必要條件。笫二，新建社區的創優工作要做到誰開發誰負責,各有關部門應大力支持，創造良好的外部環境。第三,全面推進物業管理納入社區管理的步伐，在社區屮應儘快建立社區管理委員會制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協調處理好居委會、業主委員會、物業公司和社區民警之間的關係，從而，實現各司其職、分工協調、運作流暢、職責分明、有序高效的“四位一體”新格局。二、物業管理納入社區管理的
5、具體措施和辦法（一）要有操作較強的相應政策出臺雖然物業管理納入社區管理有利政府、居民和物業管理多贏,但也不可過於樂觀。因爲，不僅物業管理、業委會和居委會等有關方面的關係協調好還需要一個過程，而且，還有待於新的法規的出臺和房改政策的進一步深入。例如，物業管理納入社區管理之後，社區實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區中,人們還不習慣於每月交保安、保潔、停車費等，使物業公司無法進行管理。再如，在新社區屮,物業公司對物業管理納入社區管理這件事情的態度和居民對成立業主委員會的意識等也都是不確定因索。目前，成立業主委員會需要街道蓋章,但是街道對於業委會規範運
6、作卻沒有任何制約措施。目前，業主大會通過業主委員會有選擇物業管理公司的權力，但是，業主委員會組成人員的素質對此項工作影響很大。由此可見，物業管理要納入社區管理，必須出臺操作性較強的相應政策加以規範才行。（二）建立“四位一體”聯席會議制度在政府有關部門和街道指導下建立“四位一體”聯席會議制度，應是物業管理納入社區管理的關鍵。爲此,應做到“六明確”：一要明確街道辦事處應會同有關部門指導業主委員會的工作;二要明確業委會籌備小組應由街道、居委會、房地產主管部門進行指導;三要明確劃分物業管理區域的基本原則;四要明確笫一次業主大會召開的方式、程式、候選人產生的方式和業委會選舉產生
7、的方式;五要明確提高業主自治管理水準,保障業委會準確地行使在物業管理活動屮的權利和履行義務;六要明確加強對業委會及其成員的培訓。（三）落實有關方面的職責要落實街道辦事處、物業管理企業和政府有關部門在物業管理納入社區管理屮各自所應承擔的職責。街道辦事處應當加強對轄區內物業管理的指導和監督檢查。其主要職責是:參與新建居住社區的入住驗收，對未按規劃管理配套公共設施或者存有品質問題的,有權提請規劃管理主管部門予以糾正;會同房地產主管部門指導業主委員會組建工作,對業主委員會的組建提出審核意見;會同房地產主管部門對轄區內居住區的物業管理企業進行監督管理;對物業管
