包头市物业管理纳入社区管理体制研究

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1、包头市物业管理纳入社区管理体制研究随着包头城市建设、城镇化步伐的加快，城市管理的科学化已成为构建和谐包头，推进经济社会全面进步的必然耍求。物业筲理作为城市社会管理中的重耍组成部分，对促进社区管理的社会化、专业化、市场化，满足社区群众的不同需求发挥着重要作用，而物业管理企业也只有将专业性管理融入到整个社区服务之中，才能更好的发挥自身的优势，为构建和谐社区服务。为此，将物业管理纳入社区管理体制，构建起专业服务、民主管理、行政临督的管理新机制,是未来包头审社区建设全而进步的前提和保障。一、包头市物业管理与社

2、区管理现状分析（一）包头市物业管理现状分析1总体状况伴随着城市的发展建设,包头市物业管理从无到有，从初始到发展，逐步走向了成熟。截止2005年底，全市物业管理企业已有145家，其中二级资质3家、三级资质6家，从业人员达到4000多人，已实行物业管理的住宅小区169个。161个住宅小区组建了业主委员会，占实行物业管理住宅小区的70.4%o到口前为止，已经改造门小区158个，还有45个没有改造。儿年來，包头市相继颁布实施了《住宅区物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业管理服务收费管理办法（暂

3、行）》、《前期物业管理招投标暂行规定》、《业主大会议事规则》、《关于把物业管理工作纳入补区管理体制的意见》、《业主委员会管理办法》等一系列政策法规。特别是在解决物业专项维修资金归集难的问题上取得了显著成效。儿年來，在全国物业管理项目创优达标评比中，获得国家级物业管理示范项目5个、国家级优秀项目4个、口治区级示范项H10个、口治区级优秀项廿29个。2003年以來连续三年，在口治区住宅为房地产管理综合考评中荣膺第一。物业管理工作连续三年得到自治区建设厅的表彰,在白治区处于领先地位。目前物业管理在房地产行业

4、投诉率占17%,低于全国平均水平。2.物业管理方式及特征包头市物业管理的发展，大体经历了三个阶段。第一阶段，1993年至1999年，房管所巾福利型转变为市场化，对小区推行物业管理；第二阶段，1999年至2005年，对新建小区一步到位推行物业管理；第三阶段，2005年以后，物业管理纳入社区管理体制进行试点，并将全面推开。因物业公司成立的方式、经费來源、服务状况、社区形成等多方面的不同，在实行物业管理的近十年中，主要形成了现有的四种管理方式。包头市物业管理方式及特征物业管理方式房管局直属型物业管理驻包大企

5、业所属福利型物业开发商派生物业管理市场化运作的物业管理经费来源少虽物业费、房管部门补贴物业费极少或者无、大企业补贴少呈物业费、开发商补贴收缴居民的物业费服务状况及范围服务项目较少服务项目较少服务项目很难规范服务项目比较规范特点政府补贴下的物业管理,负担重,很难支持长远人企业福利型的物业管理，如冇企业外住户，矛盾较多遗留问题导致纠纷很多比较规范的市场化运作的物业管理服务小区的类型人多数是1998年以前建设的福利房住宅小区驻包金业建设的福利型住宅小区开发商建设的住宅小区大多数是1998年以后建设的商品房住

6、宅小区（二）包头市社区管理状况社区居委会作为居民口治组织，在和谐社会的发展建设中起到了垂要作用。在全市40个街道办事处中，已建社区居委会363个，全市所有社区都建立了居委会。2006年全市试行物业管理纳入社区管理体制试点以来，以社区党组织为领导核心，充分发挥了社区居委会对业主委员会、物业管理企业的指导、协调和互助、监督作用；使基层组织建设与文明社区、和谐社区、安全社区、物业管理示范社区建设紧密结合，促进了社区政治、文化、环境协调、健康发展，提高了社区居民的文化牛活水平和质量，为构建和谐社区创造了良好的

7、条件。（三）包头市物业管理纳入社区管理体制存在的问题在包头市物业管理纳入社区管理体制过程屮，经过市四区11个试点社区一年的试运行，取得了一些成绩和经验，但也存在着一些问题。1.物业与社区分置管理存在的问题物业与补区分置管理的现象普遍存在。按照中共包头市委组织部、包头市房产管理局、包头市民政局联合出台的《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》的要求。包头市11个试点社区的物业管理应纳入社区管理体制，但从调研情况來看，实际落实情况不够理想。物业管理涉及到的开发建设单位、业主及业主委员会、公女派出所、水电气

8、暖企业、居委会等多个主体，责、权、利不明晰。物业与社区分置管理，不利于社区的统一规划、建设和管理;不利于发挥社区居委会的优势；不利于物业企业和社区居委会、业主委员会与居民的协调、配合；对业主委员会的组建也有一定的影响。2.物业管理规范的市场化进程步伐缓慢全市物业管理企业完金市场化运作的不多，大部分物业企业中，有些还依托于房管局、驻包大企业；有些是开发商派牛的物业公司，很不规范，而且绝大多数的物业管理企业从业人员素质普遍偏低，专业化程度不高，并且缺乏较强的