城市社区管理体制革新——物业管理

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1、城市社区管理体制革新——物业管理摘要：物业管理不仅是房产管理中的一种重要发展模式，更是城市社区管理体制的创新。中国的社会性质正由计划体制向市场体制发展，物业管理是当今社会结果发生改变条件下的一种产物，同时，这种管理模式也是一种嵌入旧社区的新生事物，物业管理的发展在这样的大环境下面临极大的问题和挑战。但是培养物业管理的发展是推动城市社区管理体制革新的重要步骤。思想汇报/sixianghuibao/关键词：城市社区管理，革新，物业管理物业管理最先是诞生于上世纪六十年代。经过很长时间的发展，目前，在西方地区已经有了比较完善的社区管理体制。但是在我国，物业管理的发展程度还不够。物业管理与房地产开发

2、是息息相关的一个概念，对于城市的居民来说,这已经不是一个陌生的词汇，但是无论是在学术上还是生活中，物业管理收到的重视程度都不够。一、物业管理的概念物业管理的内涵物业是一种不动产，常常与房地产联系起来的一个概念。因此，物业管理，一方面的意思是对房屋住宅进行管理,包括房屋的保养、维修、清洁、绿化、小区服务等多方面。住房制度的不断改革造成了大批量的公有房屋私有化，而物业管理实际上采取的是专业化的管理手段，以满足人们的生产生活需要。物业管理是物业公司对拥有房屋产权人业主共同拥有的各种财产和物品的维护管理过程，将与房产相关的各种活动，例如租售、维修、维护小区治安环保等交给专业化的进行市场运作的物业企

3、业，然后企业再向用户提供有偿的服务。可以说，其管理的范围涉及到与房产相关的各个方面。物业管理包含了两类相互作用的组织，一是业主，而是物业管理企业。实施物业管理的范围不仅是在房产相关的方面，更是涉及到生活的各个方面。从这个角度来看，物业管理更是一种业主为了共同的利益而实现社区自我管理的方式。物业管理的参与者包括两个方面，一是物业管理企业，二是业主及相关委员会。一般说来，只要是居住区，都会有物业管理，作为一种新型的社区管理体制，物业管理已经涉及到住区的每一位成员。此外，从物业管理的各种内容来看，物业管理是一种对各个业主的公共物品进行管理和服务的活动，这些公共物品包括多方面，可以是有形的，也可以

4、是无形的。比如社区文化、社区凝聚力、社区氛围等。目前，我国的物业管理企业主要分为三种类型。第一,来源于国家政府与国营性质的企事业单位直属的房屋管理部门，这种物业管理企业对社区进行管理时主要采取行政手段，另一种类型的物业管理企业是我们现在比较常见的，也就是房地产企业的一种附属机构，这种企业进行运作时的经费、资源等方面都受到房地产开发商的支配。由于房地产开发商对各种资源的垄断，导致这种物业管理机构不能小区的业主提供满意的服务。第三种物业管理机构类型是具有专业化性质的物业管理企业特征的，这种企业在运作时具有独立的经营权，可以进行市场化的运作。二、物业管理发展现状我国的物业管理相对于西方国家而言，

5、起步时间比较晚，但在短时间内发展还是很迅速的。在城市社区管理体制发生改变与创新的过程中，物业管理确实作为一种新生的力量存在。由于中国传统的社会结构导致物业管理发展受阻碍，原有的城市社区体制结构发生改变时常常出现“路径依赖”的现象，这种现象导致不同区域的物业管理企业发展是不均衡的。在我国，住宅小区有很多种，有以私人房产为主的住宅小区，也有公私合并的住宅小区，还有’‘单位房”、“系统房”拆迁安置房等。不同类型的小区内的物业管理企业，无论是构成、运作模式，还是来源等，都有很大的差别。名义上虽然也叫做物业管理企业，但实质上与物业管理相差很多。总结大全/html/zongjie/在我国，物业管理这一

6、概念发展的时间并不长，虽有很大的进步，但是可以借鉴的物业管理经验极少，而且缺乏物业管理的专业性人才，因此，物业管理还存在很大的缺陷。另外，由于住宅逐渐商品化，物业管理市场存在业主委员会成为制度安排的现象。首先，一般情况下，业主委员会是由业主选举产生的，主要作用是选择以及监督物业管理公司对住宅区管理的情况。尽管我国建设部和地方各级政府都出台了相应的各种法规政策来指导住宅区的业主委员会如何成立并且运作，但从实际的情况来看，业主委员会在成立与发展的过程中所面临的阻力十分大，很多时候，在我国的城市社区内，有的业主委员会与相应的物业管理公司还存在着比较严重的“本末倒置”现象。一方面，导致业主委员会不

7、能尽快成立，另一方面，也存在很多物业管理公司对业主利益进行侵害的现象常常发生，比如有的媒体所报道的新建住宅小区里发生的“黑保安事件”等。其次，由于物业管理公司或组织在社区里面进行发展时，都会与社区原有的各种社会组织、群体长期共存，尤其是在一些公私并存的住宅小区，特别是在公共房屋所占比重比较大的小区里面，物业管理企业或组织会与业主委员会、传统的组织，比如居民委员会等政府性质的行政机构并存，这也导致社区内部的各种关系变得更加