韶关龙洲岛南岛产品定位策划方案

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1、龙洲岛南岛规划建议书韶关把“粤北中心、经济强市、交通枢纽、山水名城、和谐韶关”作为城市发展的奋斗目标。力求充分发挥区域文化中心、商贸中心、信息中心和交通枢纽等中心城市功能，强化韶关在粤北地区的政治、经济、文化中心地位。发展目标规划综述序言我们的任务：如何才能差异化定位，突围而出，实现利润最大化？这样不可避免的带出了以下三个核心问题：目标客户群体对项目有何种特殊要求？项目与周边环境如何结合？建筑与园林的关系如何和谐结合？项目指标周边环境两面临江/当前环境较好，但居住氛围欠缺龙洲岛地处两城交汇处，东面为南郊居住大片区，西面为芙蓉新

2、城区——价值无可比拟地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园太阳城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—恒大城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园地产市场2012年典型项目成交以未售产品—御龙湾地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧水花城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—星河天骄地产市场2012年典型项目成交以未售产品—天泓居地产市场供应：大型社区，主打产品线丰富，以88㎡—120㎡为主140㎡200㎡400㎡80㎡120㎡50㎡120—123三房为主101-148三房为主104-138三房

3、89—90—109—112两房、三房为主碧桂园（太阳城）御龙湾星河天骄时代花园恒大城天泓居260套200-230复式碧水花城110-130三房为主110-170三房为主96—122三房为主典型项目类比少量134-202产品少量235复式地产市场需求：紧凑型三房与2房，88㎡—123㎡消化相对较快，180㎡以上韶关市场货量较多且总价高，消化周期较长地产市场2011年至今随着韶关单价不断的冲击新高，国家也予以回击楼市——限价点评：1、市场应限价原因，且溢价幅度较低（原定价的5%）大多数楼盘定价现都较之以往谨慎又谨慎。2、因政策原因2

4、011年开始，大都楼盘的刚性房源切入价都以4500—5400左右地产市场市场综述房地产市场处于逐步成熟发展期，蓄势待发：2007年底，韶关市逐渐开始出现中大型楼盘，商品房市场开始起步发展，楼价1300元/㎡左右，时至2011年5月楼价攀升至5212元/㎡；刚性需求旺盛，市场消化力强：随着区域房地产项目的不断发展升级，同时得益于交通路网的完善，越来越多来自周边乡镇和珠三角外出务工群体回流置业改善居住环境，韶关房地产市场走红，单价迅猛上升：韶关在广东省内溢价率排名第二，受到国家限价的调控措施，但刚性需求仍在，销售的火爆程度依旧不减紧

5、凑型与舒适型三房户型主导市场，：市场产品构成以88㎡-123㎡的三房户型为主，需求量较大，消化速度也较快，反应刚性需求与改善型刚需潜力大。客户群市场分析结果总结143%38%67%62%在本次的调查中了解到：有购房意向的这类人群仍然是以30岁以下和30-35岁这两个年龄段居多，这个年龄段对于购房时间的选择上，分别有43％和38%打算在三年内购房，这主要是因为此时正处于事业发展和结婚买房时期，需求旺盛，加上由于踏入社会有一定的积蓄，从而显现了较强的购买意向。而30岁以下的受访者中有32%五年后才考虑置业，主要是由于刚毕业或刚走上工

6、作岗位，收入还不稳定，在购房计划上多倾向于租房或购买小户型居住。而36-40岁和41-45岁这两个年龄段则选择在未来三至五年内购房的比例较大，原因是这两个年龄段的受访者普遍已置业，这群人较稳重，成熟，工作较稳定，收入较高，在挑选房屋时更多了些挑剔和标准，而不是急于购买。客户群市场分析结果总结2根据市场调研选择首次置业的比例占到56%，是以改善居住环境买房为主要目的，其次是为结婚买房，占25%；二次置业者的买房目的也是以改善居住环境为主占57%的比例，在二次置业者当中，以投资为目的的人占到21%，；另外三次置业的人群也占有一定的分

7、额，同样有相当大部份人是为了更理想的居住环境，但投资的比重比二次置业者大，占30%。客户群市场分析结果总结3从居家的角度考虑，房屋的居住功能仍然是最被重视的，因此在具体选择住宅时，受访者最关心的是房屋的通风采光及户型布局，其次才是景观和朝向。项目思考根据以上情况，我们应该如何选择研究方向？根据国内住宅的划分标准我们把住宅划分为普通住宅、高档住宅、豪宅三类，并以此划分标准来确认研究方向。选择豪宅：豪宅所需条件支持不足，社区生活市政配套存在“硬伤”的影响，需投入大量资金进行配套建设以达到“豪宅”的标准，而且周边竞争楼盘较多，客户来源

8、比较窄，对于一个目前现状存在风险较大选择普通住宅：目前韶关市场上，普通住宅均价一般在4300元/平方米以下，且拥有广大客源，风险比较小，但本项目是30万㎡的大盘且有独栋别墅产品支撑，建造普通住宅显然利润偏低，对于拥有双江景的稀缺性资源是一种浪费，不利于品牌的打造