案例：美国次贷危机和房地产泡沫讲述

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1、2021/8/271美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。2021/8/272我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪容最近有媒体报道，说中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。那么政府为什么要这样做？原因就在于

2、，美国次贷危机为什么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要通过美国政府来救金融市场？2021/8/273就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。2021/8/274这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理中国的房地产市场问题，来改变中国当前的房地产市场政策，那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。所以的事实都证明，美国为

3、什么会有次贷危机？美国的次危机为什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所导致的。2021/8/275事件的导因是美国911事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。2021/8/276而货币政策的宽松从而使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危机的过程中，每一个环节看上去都有其合理性及正当性，但是实际上每一个环节都在放

4、大风险与聚集风险。2021/8/277首先，从政府来看，由于政府的短视或短期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲击降低到最小的程度，但是这些政府的政策仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经济战略角度来制定货币政策。同时，在对金融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金融工具及产品进行有效的监管，金融创新工具的风险及危机越来越大。2021/8/278美国房地产市场泡沫为什么会这样快的吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要

5、原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。2021/8/279其主要原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在这种情况下崩塌。2021/8/2710在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、各大投行、对

6、冲基金、评级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的风险都显露了出来。而且这种无限放大的风险则成了一个无永无止境的黑洞，也是压倒美国金融市场最后的一根稻草2021/8/2711从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得次按证券化产品的

7、风险越来越放大。还有，在巨大的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个人都是如此。2021/8/2712由于房地产价格往往是由对资产价格更高和信用扩张更快的预期来支持的，而信用扩张的顺周期性也就容易强化这种预期，从而不断推高房地产价格。但是当外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。2021/8/2713房地产泡沫引发的经济危机美国次贷危机发生始末大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩，四处拉人买房。首先是那些

8、有钱人，然