2011年上海华润·佘山九里项目运营规划

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1、佘山九里项目运营规划2011年3月10日稿目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、项目概况赵巷别墅区规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至占地面积121719.2平

2、方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓201408

3、9034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制项目的战略使命：通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。作为公司进入多项

4、目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。项目的财务指标要求：总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）税后利润率15%以上IRR15%以上项目成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位若干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、项目总体目标目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制未来靠什么获得市

5、场认可？靠什么增加土地获取能力？上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续

6、跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各

7、方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：《佘山九里三阶段客户测试报告》、《佘山九里定位整合报告》、《佘山九里产品深化报告》、《佘山九里2010年度营销策略报告》、《意向客户分析》三、项目整体定位客户测试产品线之争定位思路报告逻辑产品线初判土地/市场逻辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象